Что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья?

19.01.2024

Что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья? Фото: iurisconsult.ru

При приобретении квартир в новостройках требуется заключение договора долевого участия (ДДУ), который поможет в дальнейшем решать любые проблемы с будущим жильем.

Основные условия ДДУ

Составление договора со строительной компанией — это важный этап в приобретении жилья. В документе содержится перечень условий, которые обязаны соблюдать застройщики и участники долевого строительства.

Соблюдение сроков передачи

Самым важным пунктом в договоре является выполнение срока по сдаче объекта, где обязательно указывается дата, когда застройщик передаст ключи от новой квартиры покупателю. Также в документе прописывается размер задатка и порядок его возврата в случае невыполнения условий договора со стороны застройщика.

Обратите внимание! В договоре указаны 2 даты ― завершение строительства и передача жилья. Важна последняя ― дата, когда будет приниматься квартира у строительной организации и подписываться акт сдачи-приемки. Срок указывается без учета времени завершения стройки.

Точные характеристики

Второе важное условие — это характеристики квартиры. В договоре должны быть указаны все параметры жилья: площадь, количество комнат, этаж, наличие балкона или лоджии и т. д.

Важно! Иногда застройщик предлагает квартиры с отделкой, поэтому нужно обязательно уточнить этот момент и указать в договоре.

Данные из ДДУ должны соответствовать сведениям проектной декларации, куда входят:

  • договор аренды или документы собственности на землю;
  • назначение постройки;
  • общее число этажей и номер этажа квартиры;
  • количество комнат, наличие балкона с указанием метража;
  • высотность потолка;
  • материал, из чего сделаны стены и перекрытия;
  • номер класса сейсмостойкости;
  • подробное описание отделочных работ или их отсутствие.

Застройщик должен указать в договоре адрес строения и номер квартиры и предоставить чертежи на жилье с планировкой этажа.

Порядок оплаты

Третий важный пункт — это порядок внесения оплаты за жилье в новостройке. В договоре должна быть указана сумма, которую покупатель обязуется уплатить за квартиру с уточнением графика платежей. Обычно стоимость состоит из двух составляющих — затраты на строительство и оплата за услуги строительной организации. Внесение платежа за жилье возможно с помощью ипотечного кредита или единовременного платежа с рассрочкой или без, с процентной надбавкой или без нее.

Повышенная ответственность

Чтобы застройщик строго отвечал по своим обязательствам перед дольщиком, в договоре долевого участия прописываются все важные условия, по которым он обязуется передать жилье покупателю.

Если строительная фирма не выполнит требования ДДУ, то дольщик в одностороннем порядке правомерен расторгнуть соглашение по следующим пунктам (ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 № 214-Ф3):

  • срок получения ключей увеличился и составляет более двух месяцев;
  • качество жилья не соответствует договору;
  • не устранены недостатки;
  • не продлены банковские гарантии.

Дополнительная информация! Строительная компания уведомляется покупателем жилья в новостройке с помощью заказного письма, датой расторжения договора считается день отправки.

В более серьезных случаях ДДУ расторгает суд (ч.1-1.1 ст.9 Закона N 214-Ф3), когда происходит: замораживание стройки кардинально изменяется проект, придается другое назначение для нежилых помещений дома.

Порядок действий при нарушении срока сдачи

Фото: mirniy-sp.ru

Одним из главных условий для застройщика является сдача объекта согласно срокам, указанных в ДДУ. Если строительная организация не справляется с этим требованием вовремя, то покупатель должен действовать далее в определенном порядке, чтобы не остаться без жилья.

Дополнительная информация! Дата акта приема-передачи жилья ставится в момент передачи ключей покупателю. Если застройщик не успевает и переносит срок сдачи жилья на срок, превышающий два месяца, то с него можно требовать штраф в виде неустойки. Кроме этого, долевой участник вправе досрочно расторгнуть ДДУ и получить деньги обратно по закону №214-Ф3.

Отметим, что с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 г. дольщики не могли взыскать неустойку, а также применить к застройщику иные меры финансовой ответственности, даже если тот задерживал сдачу дома или выполнял работы некачественно. 26 марта 2022 г. было выпущено Постановление Правительства Российской Федерации № 479, вводящее мораторий на неустойки.

Перенос срока сдачи

Когда строительные организации не укладываются в график, то они предлагают покупателю дополнительное соглашение к ДДУ, где указывают новые сроки сдачи квартиры. Дольщик может действовать в этом случае по усмотрению — подписать или отказаться. Обратите внимание! После заключения дополнительного соглашения будет уже невозможно взыскать неустойку с застройщика при очередном невыполнении условий договора. Почему срываются сроки Невыполнение сроков по сдаче квартир в новостройках – это частая проблема застройщиков, которая возникает по разным причинам. Выделим основные из них:

  • Самая главная причина срыва сроков является неправильное планирование работ. Многие из строительных организаций не учитывают все этапы стройки, а также не могут рационально распределить ресурсы. Для успешного начала строительства многоквартирных домов необходимо не только правильно оформить документы на земельный участок, но и грамотно составить проектный план будущих строений.
  • Другим поводом для срыва сроков может быть недостаток финансирования со стороны застройщика. Для постройки большого объекта нужно более двух лет. За это время строительные материалы неизбежно вырастут в цене, и поменяется состав строительных бригад, что приведет к увеличению стоимости объекта. Большое влияние на цену жилья оказывает ежегодно растущая инфляция.
  • Еще одним фактором срыва сроков могут быть проблемы с поставками материалов, так как у поставщиков они закончились на складах. Часто такое возникает при повышенном спросе на строительные товары в высокий сезон — весной и летом.
  • Часто стройка тормозится из-за того, что сложно найти узких специалистов для выполнения некоторых работ, особенно это актуально в высокий сезон.
  • Порой непредвиденные обстоятельства срывают сроки сдачи дома — это могут быть плохая погода или аварии на строительном объекте. В таких случаях застройщик должен оперативно реагировать и быстро устранять возникшие проблемы.

В целом, срывы сроков сдачи многоквартирных домов в новостройках могут происходить по различным причинам, но если строительная организация рационально ведет работы, имеет достаточное финансирование, своевременно получает необходимые материалы и быстро реагирует на непредвиденные обстоятельства, то вероятность задержек минимальна.

Предъявление претензий и подача судебного иска

Фото: patentcapital.ru

В случаях задержек передачи ключей от новой квартиры взыскать неустойку со строительной фирмы можно двумя способами — в добровольном и в принудительном порядке. В первом случае строительной организации направляется претензионное письмо с просьбой об уплате неустойки за невыполнение срока передачи ключей. Если претензия не удовлетворяется, то компенсацию придется требовать через судебные органы. Для взыскания через суд нужно подготовить следующие копии документов:

  • претензия;
  • исковое заявление;
  • акт приема-передачи (если есть);
  • договор (ДДУ).

Обратите внимание! Подать претензию и далее иск о взыскании неустойки по ДДУ можно с первого дня просрочки. Но целесообразно предъявить требование после подписания акта приемки либо через 1-2 месяца со дня начала просрочки.

По расчету неустойки за невыполнение срока сдачи объекта существует формула: 1/150 для физических лиц (для юридических лиц 1/300) × средняя ставка рефинансирования × стоимость квартиры по ДДУ × число дней просрочки. Главное — не забыть исключить период с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 г. (время, когда действовал мораторий для застройщиков).

Какие штрафы предусмотрены застройщику

Неустойка при задержке сдачи объекта не является единственной суммой, которую можно потребовать с продавца. Если претензия не решается мирным путем, то при помощи суда можно взыскать не только неустойку, но и штраф 50% от присужденных выплат. Дополнительно в судебный иск включаются компенсация за моральный ущерб и судебные затраты. Эти законы как нельзя лучше мотивируют строительные компании в срок выполнять обязательства по договору.

Через судебные органы можно вернуть дополнительно деньги, уплаченные покупателем за новые технические экспертизы и аренду временного жилья за период задержки сроков сдачи новой квартиры.

Важно! Для этой процедуры понадобятся подтверждающие документы: договор аренды на временное жилье, акт приемки и передачи, справка из банка по оплате проживания или расписка собственника о получении денег. Финансовые расходы на юридические консультации, выполнение технической экспертизы и прочие расходы также должны быть подтверждены документально.

Таким образом, с застройщика можно взыскать четыре компенсации, если он не выполнил сроки сдачи жилья:

  • за задержку передачи строительного объекта;
  • моральный вред;
  • судебные расходы;
  • понесенные убытки.

Процедура возмещения неустойки может продлиться более четырех месяцев, а иногда и больше года. Сроки могут затянуться на длительное время, если строительная фирма задумает обжаловать судебное решение.

Получение компенсации с застройщика

Чтобы получить выплаты при нарушении сроков сдачи строительных объектов, необходимо отправить заказное письмо с претензией в адрес строительной компании. Обращаться за выплатами по невыполненным обязательствам можно не только с дня, когда произошла просрочка, но и после подписания акта приемки квартиры и получения ключей.

Добросовестные застройщики не тянут время, а выплачивают компенсации сразу после рассмотрения претензионного документа. Если организация не спешит с ответом, то дольщику лучше решать проблему через судебные органы. Если суд вынесет положительный вердикт, то строительная фирма заплатит не только требуемую сумму, но еще и штраф в 50% от предъявленной компенсации за то, что она отказалась добровольно возвратить неустойку покупателю.

После этого отсуженные деньги дольщик может получить самостоятельно через налоговую инспекцию. С подтвержденными реквизитами застройщика покупатель должен обратиться в банк для списания компенсаций и штрафов с расчетного счета строительной организации.

Дополнительная информация! С исполнительным листом можно обратиться также в федеральную службу судебных приставов (ФССП).

Как себя обезопасить

Фото: tvoyalady.com

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных строительных компаний и не потерять свои деньги, уплаченные за строящееся жилье в новостройках, покупатели используют сегодня эскроу-счета. Застройщик и долевой участник при заключении ДДУ записывают в нем, что внесенная предоплата за квартиру поступит в банк на эскроу-счет, а не на банковский счет строительной фирмы, как было ранее. И пока застройщик не выполнит все пункты договора перед дольщиком, банк не перечислит ему деньги. Для этого три стороны — строительная организация, покупатель жилья и банк заключают трехсторонний договор по открытию счета эскроу.

Важно! Время размещения денег в банке на специальном счете зависит от срока введения жилья в эксплуатацию и называется «сроком депонирования». После сдачи ключей дается еще 6 месяцев на претензию и возврату средств.

После передачи квартиры собственнику жилья банковская организация переводит нужную сумму застройщику за выполненную работу со счета эскроу на его расчетный счет без уведомления покупателя. При продлении срока сдачи нового жилья, если покупатель соглашается подписать новое соглашение, то к предыдущему сроку депонирования добавляется новый период сдачи многоквартирного дома. Застройщик должен сообщить банку обо всех изменениях. В этом случае деньги долевого участника будут оставаться пока на спецсчете.

Если долевой участник не соглашается с перенесением сроков сдачи квартиры, то он может расторгнуть договор без согласия строительной организации в одностороннем порядке, и банк вернет ему всю сумму со счета эскроу.

Обратите внимание! При покупке ипотечного жилья существует риск получения не всей предоплаты, внесенной за квартиру в новостройке, так как проценты на дату расторжения договора не возвращаются. На случай банкротства банковской организации, где находится счет эскроу, подлежит возврату только сумма в размере до 10 млн рублей, которая застрахована по закону.

Заключение

Покупатели жилья в новостройках часто могут столкнуться с задержкой сроков сдачи готового объекта, и это очень неприятная история. Дольщику нужно внимательно заключать договор ДДУ с застройщиком, указать в нем все важные условия, точные реквизиты строительной компании, проверить все документы продавца, а также изучить варианты возможных ситуаций во время стройки, при предоплате за жилье использовать только безопасные способы внесения денег. 

Материал подготовила Лариса Панова – специалист по недвижимости 

Материалы, размещенные на сайте, получены от застройщиков, банков или собраны из открытых источников. Сайт носит информационный характер и не является публичной офертой. Все права на изображения и тексты принадлежат их правообладателям. Если вы считаете, что публикация того или иного материала нарушает права правообладателя, свяжитесь с нами по электронной почте.