Ипотека траншами: в чем выгода и риски

Фото: profescrow.ru

В 2021–2022 гг. наметилось падение спроса на квартиры в новостройках. Рынок недвижимости переживал период стагнации. Естественно, застройщики и банки стали искать новые инструменты для привлечения интереса к ипотечному кредитованию. Покупателям стали предлагать различные инструменты кредитования: ипотека со сниженной ставкой, комбинированные решения, отсрочка платежа. Тогда же и появилась траншевая ипотека, в народе называемая «ипотекой за рубль». Далее разберемся в сути понятия, позитивных и негативных аспектах ипотеки по траншам.

Суть траншевой ипотеки

В большей степени отличия траншевой ипотеки от ипотечного кредита заключается в построении отношений между банком и застройщиком. Если при обычной ипотеке банк сразу оплачивает застройщику всю стоимость недвижимости, то в случае оформления траншевой ипотеки (как уже понятно из названия) оплата производится траншами.

Как рассказал аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов, чаще всего первый транш поступает от банка в момент заключения договора долевого строительства (ДДУ), а второй – основной платеж – производится после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Отличия траншевой ипотеки от традиционной наглядно можно увидеть на рисунке:

Фото: fintolk.pro

Суммы переводов банком денег застройщику и даты их перечисления прописываются в договоре об ипотеке. Как правило, до момента сдачи дома в эксплуатацию платежи со стороны заемщика незначительные, но после того, как квартира готова, платежи многократно возрастают.

По словам младшего директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежды Караваевой, траншевая ипотека основана на том, что заемщик начинает нести основное кредитное бремя уже после того, как квартира готова. До этого момента сумму выплат по обязательствам чисто символические. Это позволяет, пока идет процесс строительства, снимать квартиру, копить на будущий ремонт или предстоящие выплаты.

Схематично принцип траншевой ипотеки можно выстроить следующим образом:

Фото:

Сходство и отличия от других ипотечных программ

По мнению Н. Караваевой, с точки зрения требований банка к заемщику траншевая ипотека весьма схожа с другими программами ипотечного кредитования. Специалисты кредитного отдела так же оценивают уровень доходов, кредитную историю, возможность внести первый взнос. Но в случае траншевой ипотеки первый взнос может быть значительно выше, чем при оформлении обычного ипотечного займа, что иногда отпугивает желающих оформить такую сделку.

К тому же покупателю нужно четко понимать, что после перечисления заключительного транша размер основного платежа и проценты по кредиту могут оказаться значительно выше, чем в обычной ипотеке. Поэтому перед подписанием договора следует тщательно проанализировать все затраты и просчитать риски.

Сходство траншевой ипотеки с традиционными решениями

Для оформления траншевой ипотеки оформляется стандартный кредитный договор с фиксацией суммы первого взноса, процентной ставки, общей суммы договора и окончательной стоимости приобретаемой недвижимости. Так же, как и при других формах ипотеки, квартира находится под обременением (в залоге у банка) до полного погашения обязательств.

Крупнейшие застройщики и кредитные учреждения, работающие с траншевой ипотекой

Застройщику интересно расширение сбыта, поэтому он стимулирует продажи дополнительными методами по привлечению покупателей. Так как денежные средства все равно находятся на эскроу-счетах, строительные корпорации часто соглашаются на поэтапную оплату недвижимости. Наиболее распространена траншевая ипотека в крупных городах, таких как Москва, Краснодар, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Екатеринбург.

По данным экспертов группы компаний CMS, в Москве продают квартиры в новостройках по программе траншевой ипотеки такие крупные строительные корпорации:

• «Группа ЛСР»;
• «Самолет»;
• AFI Development и др.

С 2022 г. Московская компания ГК ФСК в сотрудничестве со Сбербанком запустила траншевую ипотеку с расчетом 10% – сумма первоначального транша, и 90% – после сдачи дома в эксплуатацию сроком на 30 лет.

В Ростове-на-Дону застройщики Девелопмент-Юг, «ЮгСтройИнвест» и ГК «АльфаСтройИнвест» предлагают траншевую ипотеку на квартиры в новых жилых комплексах Ростовской области и Краснодарского края на 23-25 лет.

Выгода и риски траншевой ипотеки

Как и всякий кредитный продукт, траншевая ипотека имеет свои плюсы и минусы.

Преимущества

Использовать возможности траншевой ипотеки могут и семьи, которые вынуждены снимать жилье, пока дом строится – не приходится рассчитывать бюджет, так, чтобы хватило и на арендные платежи, и на погашение кредита.

Зачастую к такому варианту прибегают и собственники, рассматривающие приобретение квартиры как инвестиции. Цена на готовую квартиру выше, чем сумма, обозначенная в ДДУ, поэтому при продаже квартиры в готовом доме собственник получает большую прибыль, экономя на процентах за первую часть транша.

Но и в этом случае использование траншевой ипотеки имеет свои «подводные камни». Как отмечает эксперт агентства недвижимости «Владис» Эрнст Мусин, право на перепродажу квартиры заемщик получает только после отправки второго (завершающего) транша от банка застройщику.

Правда, в этом случае заемщик может направить в кредитную организацию запрос на досрочное погашение транша, но тем самым он увеличивает ипотечные платежи на погашение основной части займа.

Недостатки

Ввиду скептического отношения Центробанка к траншевой ипотеке, в 2024 г. такую программу поддерживал только Сбербанк. Еще в 2022 г., когда этот кредитный продукт только появился на рынке кредитования, глава ЦБ Эльвира Набиуллина подчеркнула три главных негативных фактора траншевой ипотеки.

Во-первых, на фон роста инфляции нет гарантии, что для застройщика не подорожает проектное финансирование. Э. Набиуллина поясняет:

«Наполнение счета дает возможность банкам снижать ставки по кредитам для застройщиков. Это (медленное наполнение счета) может увеличить ставку для проектного финансирования».

Во-вторых, использование траншевой ипотеки перекупщиками, то есть собственниками, покупающими квартиру для последующей перепродажи, может спровоцировать рост цен на новостройки и еще больше увеличить стоимостной разрыв между первичной и вторичной недвижимостью.

В-третьих, основным негативным фактором является неграмотность населения в сфере планирования финансов. Люди видят только минимальные суммы продаж в начале пользования ипотекой и не очень хорошо понимают, что в дальнейшем придется платить во много раз больше.

К тому же Э. Набиуллина с сожалением отмечает склонность застройщиков к мисселингу (недобросовестным продажам без объяснения нюансов и введение заемщиков в заблуждение). Эксперты ЦБ РФ доложили, что анализ практики траншевой ипотеки продолжается, и разрабатываются мероприятия по ее регулированию.

Так как с траншевой ипотекой работает один Сбербанк, он сам диктует условия займа, при этом процентная ставка после перечисления окончательной суммы застройщику для заемщика гораздо выше, чем при обычном ипотечном кредитовании.

Если в июле 2024 г. процентные ставки по ипотечным кредитам (без льготных программ и субсидирования) составляли 21-23%, то по траншевой ипотеке и первоначальный взнос выше – он варьируется от 30% до 40% от стоимости квартиры, и проценты зафиксированы на уровне 24-25%. К тому же Сбербанк ставит условием получения заключительного транша отсутствие задолженности по предыдущим взносам, и срок его выдачи не позднее 36 месяцев с момента заключения ДДУ, даже если застройщик указывает более длительные сроки строительства. Досрочное погашение ранее выданных сумм не предусмотрено, а при подаче заявления на сокращения сроков кредита сроки пересматриваются по всей кредитной линии.

Для траншевой ипотеки не действуют льготные программы и предусмотрено обязательное страхование и жизни заемщика и приобретаемой недвижимости.

Читаем договор и анализируем затраты

Перед подписанием договора прежде всего стоит обратить внимание на сроки сдачи дома в эксплуатацию. Если дом будет сдан через полгода – год, то траншевая ипотека просто невыгодна. В договоре должна быть зафиксирована стоимость недвижимости, но при этом стоит учитывать (особенно тем заемщикам, которые рассматривают ипотеку как инвестиции), что к моменту сдачи в эксплуатацию удорожание квартиры составит 5-7%.

Траншевая ипотека – достаточно новый продукт на рынке ипотечного кредитования. С одной стороны, покупатель приобретает некоторые гарантии, что жилье будет построено в срок (застройщику невыгодно затягивать сроки сдачи в эксплуатацию). С другой стороны, пока у кредитных учреждений нет четкой системы регулирования взаимоотношений между сторонами по траншевой ипотеке. Поэтому, прежде чем решиться воспользоваться таким кредитным продуктом, стоит основательно оценить свои финансовые возможности, а лучше обратить за консультацией к специалистам.