Как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке

Фото: ru.freepik.com

Приобретение квартиры – ответственный шаг, требующий тщательного анализа и взвешенного решения. Перед покупателем всегда встает выбор: отдать предпочтение жилой площади из вторичного фонда или приобрести недвижимость в новостройке. Нельзя сказать однозначно, какой вариант лучше. Рассмотрим подробнее преимущества и недостатки квартир в строящемся доме и каков порядок заключения сделки, предметом которой является строящаяся недвижимость.

Покупка квартиры в строящемся доме

Фото: ru.freepik.com

Приобрести квартиру в строящемся доме можно на разных этапах его возведения, начиная со стадии котлована. Цены могут сильно отличаться – всё зависит от того, насколько процентов объект построен. Сделка по приобретению жилплощади на этапе возведения между покупателем и застройщиком оформляется договором долевого участия в строительстве. Правоотношения между сторонами сделки регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации». (№214-ФЗ).

До июля 2019 года при заключении ДДУ деньги от покупателя поступали на счет продавца. Поскольку в данной ситуации покупатель не застрахован от недобросовестных действий застройщика, а компенсационному фонду, созданному в 2017 году, не удалось решить проблему обманутых дольщиков и недостроенной недвижимости, в законодательство были внесены изменения. Сейчас при заключении ДДУ деньги дольщиков попадают на банковский спецсчет – эскроу. Его понятия и принципы работы закреплены в статье 860.7 Гражданского кодекса РФ. Доступ к этим финансам застройщик получает после введения дома в эксплуатацию. На такие счета не могут обратить взыскания третьи лица и денежные средства на них застрахованы до 10 млн рублей.

Важно! Покупка квартиры с использованием счета эскроу существо снижает риски дольщиков. Если у застройщика возникнут проблемы со строительством, деньги дольщиков останутся целы на счетах, и они могут их получить обратно.

Преимущества и недостатки покупки

Ниже приведены плюсы и минусы покупки недвижимости на первичном рынке. К преимуществам можно отнести:

• Возможность сэкономить на приобретении жилья. Его стоимость на стадии котлована может быть на 20-30% ниже рыночной.
• В новой квартире никто не жил, нет посторонних запахов.
• При строительстве новых домов используются современные материалы и технологии.
• Более низкая ставка по ипотеке на новостройки.
• Возможность сделать отделку квартиры с использованием материалов по своему вкусу.
• В новых районах более просторные дворы, подземные и надземные стоянки, новые современные детские и спортивные площадки.

Недостатки покупки квартиры в строящемся доме:

• Когда дом существует только на бумаге, у покупателя нет возможности посмотреть, что он покупает, оценить удобство планировки, вид из окна, качество материалов, используемых при строительстве и отделке.
• Зачастую возле строящегося дома еще нет развитой инфраструктуры, в том числе и социальной. Первое время придется жить далеко от школы, детских садов, поликлиник.
• Невозможно сразу въехать в новое жилье.
• Сроки сдачи дома могут быть сдвинуты на неопределенный срок.
• После сдачи дома не менее полугода придется терпеть шум от ремонтно-отделочных работ.
• В процессе возведения объекта заказчик может внести изменения в план строительства (например, поменять отделку).

Обратите внимание! При выдаче ипотечных кредитов банки более лояльны к жилью в новостройках, чем на вторичном рынке, так как проверить юридическую чистоту вторичной недвижимости сложнее, и риски финансово-кредитных организаций при таких сделках выше.

Правила выбора при покупке: личные рекомендации

Чтобы минимизировать свои риски при покупке недвижимости в строящемся доме, нужно хорошо изучить информацию о застройщике, условия договора и отчётливо понимать, какое жилье вы приобретаете.

Когда у моей семьи появилась финансовая возможность улучшить жилищные условия, мы стали рассматривать варианты покупки квартиры в строящемся доме. Для начала мы определились с микрорайоном. Составив список застройщиков, стали смотреть, какие квартиры есть в наличии. У нас были четкие представления по этажности и количеству комнат. На сайтах было много вариантов, но при личном обращении к застройщику выяснилось, что часть квартир забронирована, у некоторых домов неудобное расположение, а какие-то объекты оказались в других районах.

Подходящий дом мы нашли и выехали на объект. Нас не смутила грязь на стройке. Нам были предложены для осмотра несколько квартир в двух подъездах. Для нас было важно вживую посмотреть планировку, куда выходят окна, какой из окна открывается вид, насколько комфортно находиться в помещении. Первое время после переезда общественный транспорт отсутствовал, не было магазинов, школы, аптек, вокруг дома была грязь. Но мы были довольны покупкой и ни разу не пожалели о своем выборе. Ведь плюсов было больше, чем минусов.

Выбор квартиры

Если вы приняли решение купить квартиру в строящемся доме, то следуйте инструкции ниже:

• Как можно подробнее изучите предложения о продаже от разных продавцов.
• Неважно, где вы рассматриваете варианты недвижимости (объявления о продаже в интернете или в агентстве недвижимости), съездите на объекты, посмотрите, как выглядит дом, инфраструктура, наличие подъездных путей, транспортная доступность, наличие рядом иных объектов капитального строительства.
• Переговоры с продавцом. Важно встретиться лично с представителем застройщика и обсудить детали сделки, возможность приобретения квартиры в рассрочку или в ипотеку, в каких банках у застройщика есть аккредитация.

Выбор надежного застройщика

Не менее важным моментом в приобретении собственного жилья является выбор надежной компании-застройщика. Обратите внимание на:

• сведения о застройщике – наличие правоустанавливающих документов, его финансовое благополучие и прочее;
• степень готовности объекта;
• надежность (опыт успешной сдачи объектов, деловая репутация);
• отзывы о компании;
• наличие информацию об отчислениях взносов в компенсационный фонд;
• совпадают ли реквизиты компании в документах с реквизитами в договоре.

Важно! Основным способом приобретения недвижимости на этапе строительства является заключение договора долевого участия в строительстве с использованием счета эскроу. Если застройщик предлагает другой вариант расчетов, это должно сразу насторожить.

Порядок действий при оформлении покупки квартиры

Фото: apkpure.com

Схема покупки и оформления квартиры на этапе строительства будет выглядеть так:

• выбор оптимальной квартиры в строящемся доме;
• заключение договора ДУ с застройщиком;
• заключение договора на открытие счета эскроу между покупателем, банком и застройщиком;
• регистрация договора долевого участия в Росреестре;
• размещение денег на счете эскроу (в случае с ипотекой банк сам переведет деньги на особый счет);
• подписание акта приема-передачи квартиры с застройщиком (после введения дома в эксплуатацию);
• регистрация права собственности в Росреестре.

Законодательством закреплен исчерпывающий список случаев, когда дольщик может вернуть средства со счета эскроу: расторжение ДДУ, окончание срока депонирования, односторонний отказ застройщика от исполнения ДДУ, расторжение ДДУ дольщиком, при наращении застройщиком существенных условий.

Заключение договора пошагово

Для заключения договора ДУ потребуется:

• подготовить документы;
• перед подписанием ДДУ обязательно ознакомьтесь с ним (можете забрать его домой и проконсультироваться по его содержанию с юристом);
• при необходимости согласуйте изменения с представителем застройщика и подпишите договор.

Договор ДДУ обязательно должен содержать:

• всю точную информацию о приобретаемой квартире: этаж, размер, количество комнат, предварительный номер квартиры, высота потолков, планировка, наличие или отсутствие отделки и т. д.;
• стоимость квартиры;
• кадастровый номер земельного участка, на котором строится дом;
• строительный адрес объекта;
• информацию о страховании ответственности застройщика;
• реквизиты обеих сторон;
• информацию о гарантии на дом и инженерные системы.

Возможные риски при покупке квартиры в строящемся доме

С введением эскроу-счетов вероятность обмана покупателей новостроек существенно снизилась. Если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства. Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков:

• Предложение заключить предварительного договора купли-продажи недвижимости вместо договора долевого участия в строительстве. Для человека, поверхностно знакомого с законами, разница между указанными договорами непонятна. А она существенная. После подписания предварительного договора покупатель переводит деньги за строящийся объект застройщику, лишая себя гарантий, предусмотренных для дольщиков, когда деньги вносятся на счет эскроу.
• Внесение поправок в договор в одностороннем порядке. Часто заказчик вносит этот пункт в договор, что дает ему в будущем возможность изменять без согласования с дольщиком существенные условия сделки (стоимость, площадь квартиры).
• Доплата за больший метраж. Часто в договоре указан один метраж квартиры, а после обмера сотрудниками БТИ выясняется, что квартира больше. В результате чего покупатель обязан доплатить за лишние метры.
• Разница между рекламными обещаниями и договором. В рекламе часто застройщики рисуют для будущих покупателей идеальную картинку: парковочные площадки рядом с домом, большие детские и спортивные площадки, благоустроенные аллеи, детские сады, школы и т. д. Не стоит верить рендерам. Если в договоре не закреплено обещанное – наличие сантехники, двери, розетки, благоустроенная территория, то все это застройщик может и не выполнить.
• Заключение допсоглашения (это лазейка для застройщика, чтобы не выплачивать неустойку), если пропущен срок сдачи. В ДДУ должны быть указаны сроки окончания строительства и передачи ключей.
• Переуступка прав дольщика с согласия застройщика. Иногда у дольщиков до окончания строительства возникает необходимость срочно продать квартиру по договору переуступки права требования. И это их законное право. Но застройщик может включить в ДДУ пункт, что в таком случае потребуется от него согласие. А попутно еще навязать дольщику платные допуслуги по поиску покупателя, продаже и оформлению сделки.
• Подсудность. В договоре продавец может указать конкретный суд, в котором будут рассмотрены любые споры между сторонами. Это не только ущемляет права дольщика по выбору подсудности, но может существенно ограничить желание обратиться в суд, если он находится в другом населенном пункте. Ведь в таком случае истец понесет дополнительные расходы, чтобы присутствовать на судебных заседаниях.

Приобретение квартиры на этапе строительства дома может быть выгодным вложением, если подойти к нему ответственно. Тщательно изучите документы, познакомьтесь с застройщиком, проанализируйте декларацию и план застройки и не принимайте опрометчивых решений. Взвесив все факторы и найдя подходящий вариант, вы сможете стать владельцем нового жилья по разумной цене и избежать потенциальных рисков. 

Материал подготовила Марина Екатеринина, юрист и владелец квартиры в новостройке в новом микрорайоне Липецка