Как происходит покупка новостройки в ипотеку

31.05.2024

Как происходит покупка новостройки в ипотеку Фото: allremont59.ru

Покупка нового жилья – это важный и ответственный шаг, в котором необходимо предусмотреть каждую деталь. Большинство людей приобретают недвижимость один раз в жизни. Вполне естественно желание не ошибиться с выбором квартиры, правильно спланировать бюджет, изначально оформить документы верно и в назначенный срок получить ключи от заветной квартиры.

Квартира и ипотечный кредит: что говорят эксперты

Покупка недвижимости в ипотеку – это вариант, который выбирает большинство семей, чтобы улучшить жилищные условия или переехать из съемного жилья в собственный дом. На конец октября 2023 года в России было выдано 1,45 млн ипотечных кредитов (на 62% больше, чем годом ранее).

Эксперты говорят, что на начальном этапе планирования важно грамотно рассчитать свои финансовые возможности. С 2024 года поменялись условия по покупке квартиры в ипотеку. Теперь минимальный первоначальный взнос составляет 20% от стоимости недвижимости. Некоторые крупные застройщик, например ГК «ПИК», предлагают особые условия по ипотеке: по сниженной ставке и с небольшой «первоначалкой».

В 2024 году требования к заемщикам и по самим ипотечным программам растут. По данным РБК, в прошлом году доля отказов по ипотеке составила 41%, на рынке новостроек отказ получал каждый второй претендент. Банки в первую очередь смотрят на платежеспособность заемщика. Размер ежемесячного платежа по ипотеке не должен превышать 40% от совокупного дохода всех членов семьи. При этом оставшихся денег должно хватать, чтобы поддерживать прежний уровень жизни.

Если умножить комфортную сумму ежемесячного платежа на срок кредитования и прибавить к получившейся сумме размер первоначального взноса, можно определить примерную стоимость квартиры с учетом переплаты по кредиту. Если жилье приобретается без ремонта, необходимо дополнительно заложить траты на приведение дома в порядок, черновую и чистовую отделку, покупку техники и мебели.

Поскольку ипотека оформляется на длительный период, будет разумно иметь подушку безопасности в размере 5-6 ежемесячных платежей по кредиту. Эти деньги пригодятся в случае потери работы или трудоспособности.

Что считается новостройкой для ипотеки

По данным Росстата, ввод жилья за 2023 год составил 110,44 млн кв. м, что является абсолютным рекордом в России. Однако новостройка – это не только что построенный дом, а жилье на вторичном рынке – это не всегда квартира, которая была давно заселена. По законодательству первичным жильем считается недвижимость, на которую пока никто не предъявлял право собственности.

Так, по данным на 1 ноября 2023 года, в России нераспроданными остаются 71,1 млн квадратных метров жилья в новостройках. Это на 5,4 млн «квадратов» больше, чем годом ранее. Более половины из нераспроданного жилья (44 млн кв. м) выставлено на продажу.

Как только на квартиру были оформлены регистрационные документы, она автоматически стала недвижимостью на вторичном рынке. При этом не важно, был ли сдан дом в эксплуатацию, успел там кто-то пожить или проведена в квартире хоть какая-то отделка. Купить квартиру в новостройке можно только у компании-застройщика, но не у физического лица, которое когда-то решило вложить деньги в недвижимость.

Особенности приобретения новостройки в ипотеку в 2024 г.

В 2024 году приобретение новостройки в ипотеку имеет свои особенности. Вот два основных:

  • Повышение ключевой ставки. В конце 2023 года наблюдался значительный рост ипотечных ставок, и в сегменте вторичного жилья большинство банков предлагают кредиты под процентную ставку от 16,5% до 18%. Такие же условия применяются при приобретении жилья в новостройке, если клиент не участвует в льготной ипотечной программе.
  • Увеличение первоначального взноса. С января 2024 года, вступили в силу новые требования Центробанка относительно размера резервов, которые банки обязаны формировать при выдаче каждого нового кредита. Суть заключается в следующем: чем меньше первоначальный взнос и выше задолженность заемщика, тем выше должен быть размер резерва. Например, чтобы предоставить заем на сумму 1,5 млн рублей, банку необходимо зарезервировать сумму, превышающую ее в 10 раз. Это создает неудобства для финансовых учреждений, поэтому требования к первоначальному взносу, при котором заемщик получит одобрение, автоматически возросли. С начала 2024 года во многих банках этот показатель увеличился до 30%.

Многие эксперты считают, что в текущем году существенно снизится количество выданных ипотечных кредитов, так как для заёмщиков действующие условия невыгодны.

Пример. Молодой человек намерен взять в ипотеку «однушку» площадью 35 кв. м за 12 млн рублей в Санкт-Петербурге. «Первоначалка» составляет 20% — это 2,4 млн рублей. Срок ипотечного кредитования — максимальный (30 лет), процентная ставка — 18%. При таких данных ежемесячно придется «отдавать» банку более 140 тыс. рублей.

Впрочем, предсказания экспертов уже подтверждаются статистикой. Так, по информации Банка России, в январе-феврале 2024 года финансовые организации выдали ипотечные жилищные кредиты на 604,5 млрд рублей, что на 14,1% меньше, чем за первые два месяца 2023 года (704 млрд рублей).

Квартира в новостройке: преимущества и недостатки

Квартиры в новостройках имеют еще ряд преимуществ. Среди них:

  • проводимые продавцами акции с целью привлечь клиентов;
  • минимальный пакет документов при покупке квартиры у застройщика, являющегося партнером банка;
  • юридическая чистота квартиры, отсутствие сложностей покупки из-за зарегистрированных несовершеннолетних и других нюансов.

Во многих новостройках есть возможность сделать перепланировку, разграничить квартиру-студию по своему усмотрению. Многие жилые комплексы оснащены видеокамерами, пожарной сигнализацией, несколькими лифтами. Развитая инфраструктура делает проживание в квартире более комфортным.

Однако в новостройках есть и недостатки. Следует учесть:

  • необходимость вносить ежемесячный платеж по ипотеке даже в то время, пока дом еще строится;
  • вероятность сдачу дома после заявленного при оформлении договора срока. Такое встречается у компаний, имеющих репутацию ненадежных партнеров;
  • необходимость делать ремонт с нуля в том случае, если квартира продается без отделки. Это дополнительные финансовые затраты, которые важно учесть при планировании бюджета.

Практика показывает, что в первые годы после сдачи дома в эксплуатацию большинство соседей будет делать ремонт. Избежать шума в этом случае практически невозможно.

На государственном уровне активно поддерживается продажа жилья в новостройках. Существуют особые условия для молодых семей и отдельных категорий граждан. Так, программа льготной семейной ипотеки, которая должна была завершиться в июле 2023 года, будет действовать до 2030 г. Об этом сообщил В. Путин во время Послания Федеральному собранию. Ставка по такому кредиту — 6%.

Требования банков к заемщику

Ипотека – это особый вид займа, который предоставляется клиенту на длительный срок. Сумма кредита может составлять до 30 млн рублей и определяется финансовой организацией в конкретном регионе индивидуально. Банки стремятся минимизировать риски невозврата долга и тщательно проверяют каждого потенциального заемщика.

Критерии для получения ипотеки каждой финансовой организацией определяются индивидуально. Однако существуют общие параметры, на которые следует ориентироваться:

  • наличие российского гражданства и постоянной регистрации на территории страны;
  • возрастные ограничения – от 18 до 65 лет;
  • стаж работы на последнем месте не менее года;
  • наличие постоянного источника дохода;
  • хорошая кредитная история.

Дополнительно банк может запросить другие документы.

Алгоритм покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Покупка недвижимости на первичном рынке в ипотеку включает несколько шагов:

  • выбор объекта. Целесообразно изучить предложения от разных застройщиков. Следует не только руководствоваться информацией на сайте. Полезными могут оказаться сведения, публикуемые на сторонних ресурсах, отзывы на профильных форумах. При выборе квартиры важно выбрать район, обратить внимание на инфраструктуру. Имеет смысл побывать на месте будущего строительства;
  • встреча с представителями застройщика. Менеджер проведет презентацию объекта, ответит на возникающие вопросы. На этом этапе можно начинать собирать предложения от банков. Вероятнее всего у девелопера есть контракты с финансовыми организациями, позволяющие оформить ипотеку на эксклюзивных условиях;
  • обращение в кредитный отдел выбранного банка для детального изучения программ кредитования. Имеет смысл собрать предложения у разных банков и сравнить условия. Разница даже в десятую часть процента сыграет существенную разницу на размере переплаты за весь период кредитования;
  • сбор пакета документов для подачи заявки в выбранный банк. Перечень предоставляемых документов каждом финансовом учреждении отличается;
  • оформление договора с застройщиком. Если заключается договор долевого участия, следует особо внимательно проверить срок сдачи жилья, стоимость квартиры и ее параметры. Бывают случаи, что фактический метраж значительно отличается от того, который был представлен на подготовительном этапе;
  • регистрация в Росреестре договора долевого участия;
  • обращение в банк с подачей полного пакета документов;
  • заключение кредитного договора, в котором указываются все параметры сделки. После подписания договора банк переводит денежные средства на эскроу-счет, реквизиты которого указаны в договоре долевого участия.

Повысить шанс на одобрение ипотеки можно, указав источники дополнительного дохода. Банк заинтересован в своевременном получении платежей по кредиту и охотнее одобрит ипотеку надежному заемщику. Заемщик, состоящий в браке, может указать сведения о доходах супруга. Такая информация подтвердит платежеспособность и увеличит шансы на принятие положительного решения.

Необходимые документы

Пакет документов в каждой финансовой организации может отличаться. Как правило, он включает:

  • паспорт гражданина Российской Федерации;
  • заполненное по форме банка заявление-анкета;
  • СНИЛС;
  • ИНН;
  • справка о доходах или декларация;
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • военный билет для мужчин призывного возраста;
  • в зависимости от семейного положения свидетельство о браке и рождении детей.

Документы на квартиру обычно передаются застройщиком непосредственно банку.

Условия выдачи жилищных кредитов, особенно с государственной поддержкой, ужесточаются, и вариантов приобрести квартиру, не переплачивая проценты, становится все меньше. Однако спрос на первичную недвижимость всё еще есть. Важно понимать, что во время действия кредитного договора квартира будет находиться в залоге у банка. Только после полного погашения задолженности обременение с недвижимости будет снято, и заемщик превратится в полноправного собственника. 

Материалы, размещенные на сайте, получены от застройщиков, банков или собраны из открытых источников. Сайт носит информационный характер и не является публичной офертой. Все права на изображения и тексты принадлежат их правообладателям. Если вы считаете, что публикация того или иного материала нарушает права правообладателя, свяжитесь с нами по электронной почте.