Метро и метры: как строительство новых станций влияет на рынок недвижимости в Москве

Фото: u-f.ru

Открытие близлежащей станции метрополитена, как правило, значительно повышает стоимость находящегося рядом с ним жилья. Оно и понятно: наличие столь удобного вида транспорта, не подверженного созданию пробок, возникновению ДТП, длительным перебоям в работе, связанным с ремонтом путей и техники, обладающего к тому же высочайшим уровнем комфорта, делает путь на работу или в любое другое место назначения лёгким и приятным. Крупнейшие специалисты в области градостроительства свидетельствуют, что один рубль муниципальных вложений в развитие транспортной инфраструктуры влечёт за собой три рубля инвестиций в строительство недвижимости.

Аналитика возникающих взаимосвязей

На основании собранных в течение десятилетий данных о ценах на квадратный метр строений, в местах возникновения будущей станции метрополитена, можно сделать выводы, что:

• Резко возрастает стоимость земли.
• Обычной практикой становится факт изначального увеличения цены на единицу площади в стадии проектирования новостроек. Вот почему стоимость их в последствие фактически не растёт, а иногда даже и падает.
• Значительно увеличивается стоимость вторичного жилья.

Отметим, что пункт №2 справедлив лишь в случае успешности проекта в микрорайонах или районах города, пользующихся устойчивым спросом у потенциальных покупателей.

В случае противном пункту №4 (места, не представляющие значительного интереса для будущих владельцев квартир или частных строений), можно рассчитывать лишь на существенное увеличение объёма реализации, что также играет значительную роль для застройщика.

Недвижимость рядом с метро

Фото: kremlk.ru

Далее рассмотрим рост цен на жильё, расположенное поблизости от новых станций метро за предыдущие годы (сведения от ряда риэлтерских агентств и аналитического центра ЦИАН).

2009-2014 годы

Стабильно наблюдается рост цен на вторичное жильё, составляющий порядка 5-10%. Аренда жилой площади увеличивается на 10-25%, согласно оценкам риелторов. В частности:

• стоимость вторичного жилья в Митино на 2009 год (открытие метро) увеличилась на 20-25%;
• в Жулебино к 2013 году цена на вторичное жильё возросла на 20%;
• строительство станции метро «Новокосино» на 1/5 увеличило цену тогда ещё проектируемых новостроек.

2014-2017 годы

В этот период развитие метрополитена не оказывало ощутимого влияния на ценовую ситуацию, складывающуюся на рынке жилья. Объяснение этому надо искать в усилившейся конкуренции, перераспределении спроса в сторону вторичного рынка – факторов, вызванных текущей ситуацией в строительной отрасли города Москвы. В течение 2017 года наблюдался незначительный рост цен недвижимости по сравнению с 2016 годом в районах:

• Ховрино – на 4%;
• Раменки – на 3,9%.

2018 год

Согласно планам, обнародованным властями города Москвы к началу 2018 года, к 2022 году в столице ожидается двукратное увеличение протяжённости метрополитена:

• 137 км линий;
• 60 запущенных в работу станций.

В дальнейшем по целому ряду причин перечень объектов неоднократно подвергался корректировке.

2019 год

Наблюдался 20% рост цен на жилую недвижимость, расположенную у вновь запущенных в эксплуатацию 4-х станций Некрасовской линии – «Косино», «Лухмановская», «Некрасовка», «Улица Дмитриевского» и 4-х станций Сокольнической линии – «Коммунарка», «Ольховая», «Прокшино», «Филатов луг».

Несмотря на то что в некоторых местах стоимость квартир увеличивалась до 30%, специалисты подчёркивают, что это лишь кратковременное явление, приводящее в дальнейшем к корректировке цен, направленных в сторону их последующего снижения. А наибольший эффект можно ожидать там, где происходит существенное изменение доступности услуг метрополитена.

Строительство метро

Фото: transphoto.org

В связи с изложенным анализом возникающих закономерностей, небезынтересно знать планы по возведению новых станций. На текущий – 2021 год – в столице планируется ввести в строй 10 объектов новой Большой кольцевой линии, являющейся Третьим пересадочным контуром метро столицы. Это:

• ст. «Аминьевская», расположенная на пересечении одноимённого и Очаковского шоссе;
•  ст. «Проспект Вернадского» – пересечение проспекта Вернадского с улицей Удальцова;
• ст. «Давыдково» – пересечение Аминьевского шоссе и улицы Инициативной;
• ст. «Мичуринский проспект» – пересечение одноимённого проспекта с улицей Удальцова;
•  ст. «Зюзино» на границе районов Зюзино и Черёмушки;
• ст. «Каховская», что находится в районе Зюзино, пока что временно закрытая;
• ст. «Воронцовская», ранее называемая «Калужской», расположенная поблизости от «Воронцовского парка»;
• ст. «Улица Новаторов» – пересечение Ленинского проспекта с улицей Новаторов;
• ст. «Терехово» в районе середины Мневниковской поймы;
• ст. «Кунцевская» на Рублёвском шоссе между МЦД-1 (Смоленское направление) и улицей Молдавской.

Здесь можно ожидать существенного повышение цен на вторичное жильё и обеспечение стабильного спроса на новостройки, с учётом их стоимости, заранее откорректированной в сторону увеличения.

В стадии строительства пребывают:

• по одной станции на Сокольнической, Кольцевой, Рублёво-Архангельской и Бирюлёвской линиях;
• 2 станции на Солнцевской линии;
• 3 станции на Люблинско-Дмитровской линии;
• 11 станций Троицкой линии;
• 10 станций Большой кольцевой линии, если не брать во внимание объекты текущего года.

Ждут начала своего строительства, пока что пребывающие в стадии планирования:

• 1 станция на Арбатско-Покровской и 1 станция на Люблинско-Дмитровской линиях;
• 3 станции на Калининско-Солнцевской линии;
• 6 станций на Троицкой линии;
• 7 станций на Рублёво-Архангельской линии;
• 9 станций на Бирюлёвской линии.

Это демонстрирует достаточно ясные перспективы для инвесторов, девелоперов и застройщиков, желающих найти наиболее выгодные в коммерческом отношении предложения и возможности.

Московские центральные диаметры (МЦД) и новостройки

Фото: shopandmall.ru

Логическим продолжением линий метрополитена всё больше становятся МЦД, взаимно интегрированные друг с другом. Эти транспортные магистрали, фактически являющие собой подобие наземных участков метро, обеспечивают устойчивую связь между столицей и прилегающими районами Московской области.

Два уже запущенных маршрута дали возможность 1,1 млн горожан стабильно пользоваться услугами этого вида транспорта. Остальные продолжают строиться. Актуальный на 2021 год уровень цен в прилегающих жилых кварталах и микрорайонах, следующий:

• ЖК «Тетрис» (станция МЦД «Павшино») – стартовая цена квартир начинается с 4 млн рублей.
• Микрорайон «Центральный» в Долгопрудном – среднестатистическая «вторичка» оценивается в 5,9 млн рублей.
• ЖК «Сколковский», жильё с корпусами класса «комфорт+» стоит от 7 млн рублей и выше.
• ЖК «Сердце Одинцово». Здесь квартиру можно приобрести за 7 млн рублей (ценовой минимум) и дороже.
• ЖК «Союзный» – новостройка со станцией «Одинцово». Однокомнатная квартира тут оценивается в 4,41 млн рублей.
• ЖК «Миниполис Серебрица». Минимальная стоимость новой квартиры начинается с 5,92 млн рублей.

Выводы о динамике изменения цен в связи с развитием МЦД делать пока что рано, однако, учитывая другие районы столицы, есть что сравнивать. При этом нужно принимать во внимание множество как положительных, так и отрицательных обстоятельств, подчас требующих проведения целого комплекса мероприятий по стабилизации пассажиропотока, развития инфраструктуры, благоустройства и реконструкции выработавших свой срок станций. Скорее всего первоначальный ценовой всплеск будет постепенно затухать, периодически чередуясь с небольшими волнами бычьего или медвежьего тренда.