Метро и метры: как строительство новых станций влияет на рынок недвижимости в Москве
Фото: u-f.ru
Открытие близлежащей станции метрополитена, как правило, значительно повышает стоимость находящегося рядом с ним жилья. Оно и понятно: наличие столь удобного вида транспорта, не подверженного созданию пробок, возникновению ДТП, длительным перебоям в работе, связанным с ремонтом путей и техники, обладающего к тому же высочайшим уровнем комфорта, делает путь на работу или в любое другое место назначения лёгким и приятным. Крупнейшие специалисты в области градостроительства свидетельствуют, что один рубль муниципальных вложений в развитие транспортной инфраструктуры влечёт за собой три рубля инвестиций в строительство недвижимости.
Аналитика возникающих взаимосвязей
На основании собранных в течение десятилетий данных о ценах на квадратный метр строений, в местах возникновения будущей станции метрополитена, можно сделать выводы, что:
- Резко возрастает стоимость земли.
- Обычной практикой становится факт изначального увеличения цены на единицу площади в стадии проектирования новостроек. Вот почему стоимость их в последствие фактически не растёт, а иногда даже и падает.
- Значительно увеличивается стоимость вторичного жилья.
Отметим, что пункт №2 справедлив лишь в случае успешности проекта в микрорайонах или районах города, пользующихся устойчивым спросом у потенциальных покупателей.
В случае противном пункту №4 (места, не представляющие значительного интереса для будущих владельцев квартир или частных строений), можно рассчитывать лишь на существенное увеличение объёма реализации, что также играет значительную роль для застройщика.
Недвижимость рядом с метро
Фото: kremlk.ru
Далее рассмотрим рост цен на жильё, расположенное поблизости от новых станций метро за предыдущие годы (сведения от ряда риэлтерских агентств и аналитического центра ЦИАН).
2009-2014 годы
Стабильно наблюдается рост цен на вторичное жильё, составляющий порядка 5-10%. Аренда жилой площади увеличивается на 10-25%, согласно оценкам риелторов. В частности:
- стоимость вторичного жилья в Митино на 2009 год (открытие метро) увеличилась на 20-25%;
- в Жулебино к 2013 году цена на вторичное жильё возросла на 20%;
- строительство станции метро «Новокосино» на 1/5 увеличило цену тогда ещё проектируемых новостроек.
2014-2017 годы
В этот период развитие метрополитена не оказывало ощутимого влияния на ценовую ситуацию, складывающуюся на рынке жилья. Объяснение этому надо искать в усилившейся конкуренции, перераспределении спроса в сторону вторичного рынка – факторов, вызванных текущей ситуацией в строительной отрасли города Москвы. В течение 2017 года наблюдался незначительный рост цен недвижимости по сравнению с 2016 годом в районах:
- Ховрино – на 4%;
- Раменки – на 3,9%.
2018 год
Согласно планам, обнародованным властями города Москвы к началу 2018 года, к 2022 году в столице ожидается двукратное увеличение протяжённости метрополитена:
- 137 км линий;
- 60 запущенных в работу станций.
В дальнейшем по целому ряду причин перечень объектов неоднократно подвергался корректировке.
2019 год
Наблюдался 20% рост цен на жилую недвижимость, расположенную у вновь запущенных в эксплуатацию 4-х станций Некрасовской линии – «Косино», «Лухмановская», «Некрасовка», «Улица Дмитриевского» и 4-х станций Сокольнической линии – «Коммунарка», «Ольховая», «Прокшино», «Филатов луг».
Несмотря на то что в некоторых местах стоимость квартир увеличивалась до 30%, специалисты подчёркивают, что это лишь кратковременное явление, приводящее в дальнейшем к корректировке цен, направленных в сторону их последующего снижения. А наибольший эффект можно ожидать там, где происходит существенное изменение доступности услуг метрополитена.
Строительство метро
Фото: transphoto.org
В связи с изложенным анализом возникающих закономерностей, небезынтересно знать планы по возведению новых станций. На текущий – 2021 год – в столице планируется ввести в строй 10 объектов новой Большой кольцевой линии, являющейся Третьим пересадочным контуром метро столицы. Это:
- ст. «Аминьевская», расположенная на пересечении одноимённого и Очаковского шоссе;
- ст. «Проспект Вернадского» – пересечение проспекта Вернадского с улицей Удальцова;
- ст. «Давыдково» – пересечение Аминьевского шоссе и улицы Инициативной;
- ст. «Мичуринский проспект» – пересечение одноимённого проспекта с улицей Удальцова;
- ст. «Зюзино» на границе районов Зюзино и Черёмушки;
- ст. «Каховская», что находится в районе Зюзино, пока что временно закрытая;
- ст. «Воронцовская», ранее называемая «Калужской», расположенная поблизости от «Воронцовского парка»;
- ст. «Улица Новаторов» – пересечение Ленинского проспекта с улицей Новаторов;
- ст. «Терехово» в районе середины Мневниковской поймы;
- ст. «Кунцевская» на Рублёвском шоссе между МЦД-1 (Смоленское направление) и улицей Молдавской.
Здесь можно ожидать существенного повышение цен на вторичное жильё и обеспечение стабильного спроса на новостройки, с учётом их стоимости, заранее откорректированной в сторону увеличения.
В стадии строительства пребывают:
- по одной станции на Сокольнической, Кольцевой, Рублёво-Архангельской и Бирюлёвской линиях;
- 2 станции на Солнцевской линии;
- 3 станции на Люблинско-Дмитровской линии;
- 11 станций Троицкой линии;
- 10 станций Большой кольцевой линии, если не брать во внимание объекты текущего года.
Ждут начала своего строительства, пока что пребывающие в стадии планирования:
- 1 станция на Арбатско-Покровской и 1 станция на Люблинско-Дмитровской линиях;
- 3 станции на Калининско-Солнцевской линии;
- 6 станций на Троицкой линии;
- 7 станций на Рублёво-Архангельской линии;
- 9 станций на Бирюлёвской линии.
Это демонстрирует достаточно ясные перспективы для инвесторов, девелоперов и застройщиков, желающих найти наиболее выгодные в коммерческом отношении предложения и возможности.
Московские центральные диаметры (МЦД) и новостройки
Фото: shopandmall.ru
Логическим продолжением линий метрополитена всё больше становятся МЦД, взаимно интегрированные друг с другом. Эти транспортные магистрали, фактически являющие собой подобие наземных участков метро, обеспечивают устойчивую связь между столицей и прилегающими районами Московской области.
Два уже запущенных маршрута дали возможность 1,1 млн горожан стабильно пользоваться услугами этого вида транспорта. Остальные продолжают строиться. Актуальный на 2021 год уровень цен в прилегающих жилых кварталах и микрорайонах, следующий:
- ЖК «Тетрис» (станция МЦД «Павшино») – стартовая цена квартир начинается с 4 млн рублей.
- Микрорайон «Центральный» в Долгопрудном – среднестатистическая «вторичка» оценивается в 5,9 млн рублей.
- ЖК «Сколковский», жильё с корпусами класса «комфорт+» стоит от 7 млн рублей и выше.
- ЖК «Сердце Одинцово». Здесь квартиру можно приобрести за 7 млн рублей (ценовой минимум) и дороже.
- ЖК «Союзный» – новостройка со станцией «Одинцово». Однокомнатная квартира тут оценивается в 4,41 млн рублей.
- ЖК «Миниполис Серебрица». Минимальная стоимость новой квартиры начинается с 5,92 млн рублей.
Выводы о динамике изменения цен в связи с развитием МЦД делать пока что рано, однако, учитывая другие районы столицы, есть что сравнивать. При этом нужно принимать во внимание множество как положительных, так и отрицательных обстоятельств, подчас требующих проведения целого комплекса мероприятий по стабилизации пассажиропотока, развития инфраструктуры, благоустройства и реконструкции выработавших свой срок станций. Скорее всего первоначальный ценовой всплеск будет постепенно затухать, периодически чередуясь с небольшими волнами бычьего или медвежьего тренда.