Недострои и проблемные объекты Нижнего Новгорода

Фото: nnovgorod.bezformata.com

Объекты незавершенного строительства, долгострои, проблемные новостройки – как только не называют жилые комплексы, возведение которых по тем или иным причинам откладывается. Их наличие создает предпосылки для роста социальной напряженности и необходимости вовлечения административного ресурса в вопрос восстановления в правах обманутых дольщиков. В качестве решений могут быть рассмотрены следующие варианты: смена подрядчика, внесение изменений в проектную документацию, привлечение инвестора или использование бюджетных средств для достройки жилых домов.

Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, в Нижегородской области за 2023 год было введено 1859000 кв. м жилья, из них 735000 кв. м – в многоквартирных домах. При этом на 2 квартал 2024 года в Едином реестре проблемных объектов данного региона не значится ни одного адреса. Такой результат стал возможен благодаря адресной работе региональных и федеральных властей, успешно реализующих комплекс мероприятий для решения проблем дольщиков. Какие объекты значились в категории «проблемных» и какие меры были приняты для завершения их строительства? Подробнее рассмотрим в статье.

Замороженные жилые комплексы

Фото: ЖК «Дом на Горького», nn.ru

Нередки случаи, когда строительные работы приостанавливаются ввиду ряда причин – несоответствия документации, технических сложностей, проблем с финансированием или глобальных экономических кризисов. Тогда объекты на неопределенный срок получают статус «замороженных». Иногда их консервируют во избежание разрушения и несанкционированного доступа посторонних лиц. Подобные локации есть и на карте Нижнего Новгорода.

Одной из резонансных строек, которую можно отнести к категории замороженных, является недостроенное здание на ул. Максима Горького (угол Студеной ул.). Работы по возведению ЖК «Дом на Горького» начались в 2015 году компанией ООО «Интерсити». Участниками долевого строительства стали почти 200 человек. До 2022 года 4 раза были продлены сроки действия разрешительной документации, а в апреле 2023 года суд признал застройщика банкротом. Также в начале 2023 года в соответствии с судебным решением компанию-застройщика обязали законсервировать объект ввиду наличия угрозы разрушения имеющейся конструкции. Правительством региона проводится ряд мероприятий для решения вопроса о дальнейшем строительстве дома и восстановлении дольщиков в своих правах.

Еще один объект, официально не имеющий статуса замороженного, но при этом не введенный в эксплуатацию, расположен в районе улиц Шевченко, 3-я Ямская и Большие Овраги. Это ЖК бизнес-класса «Воскресенская Слобода». Его начали возводить в 2013 году. Согласно проекту, комплекс представляет собой здание высотой в 4 этажа с подземной парковкой на 37 мест и жилой мансардой. Работы были выполнены почти на 50%, но в 2019 году застройщик СК «Жилстрой» был признан банкротом, и обязанность по завершению строительства перешла к региональному фонду защиты прав дольщиков. Работы на объекте были возобновлены в 2022 году. В 2023 году было принято решение о выплате компенсаций дольщикам ввиду обнаружения нарушений целостности фундамента и крыши. Вопрос о достройке объекта и выплате денежных средств остается открытым, компетентными органами проводится процессуальная проверка.

Проблемные ЖК Нижнего Новгорода

Совсем недавно Нижний Новгород был одним из лидеров по количеству долгостроев. Согласно данным Госстройнадзора региона их максимальное количество отмечалось в 2020 году. Тогда в реестре проблемных объектов насчитывалось 189 зданий. Адресные мероприятия региональных и федеральных властей позволили существенно сократить данный список и свести к минимуму риски появления недостроенных многоэтажек.

В городе есть немало примеров проблемных ЖК, которые были достроены спустя длительное время и дольщики получили долгожданные ключи от новых квартир:

• Жилой квартал «Европейский» (ул. Тимирязева, 7 к.2). Строительство комплекса из восьми жилых зданий началось в далеком 2010 году. В течение нескольких лет введены в эксплуатацию только два дома (Застройщик ООО «КВАРТСТРОЙ-НН»), строительство остальных объектов затягивалось, а в 2016 году было приостановлено. Компанию-застройщика признали банкротом, а участники долевого строительства в течение длительного времени пытались добиться восстановления своих прав. По решению Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства был выбран новый подрядчик «Политехстрой», контракт с которым впоследствии был расторгнут по согласию сторон. В результате принятых мер в 2023 году объект все-таки был введен в эксплуатацию;
• ЖК «Сердце Нижнего» (Ильинская ул., 36). Жилой комплекс премиум-класса от ГК «КАСКАД» начали строить в 2009 году. По проекту планировалось возвести 12 малоэтажных объектов, но с 2011 года было сдано только 8 домов. В 2018 прекращен договор о строительстве, заключенный с компанией-застройщиком ООО «Международная строительная компания» (действующим по соглашению с субподрядчиком - концерном Strabag). В 2019 году застройщик признан банкротом. Начиная с 2021 объект находился в списке «проблемных», а строительные работы оставались на контроле Фонда развития территорий. Во 2 квартале 2022 объект был введен в эксплуатацию и 87 дольщиков получили ключи от своих квартир;
• ЖК «Приокский» (ул. Маршала Жукова, 8). По проекту трехсекционный жилой дом комфорт-класса высотностью 10-16 этажей со встроенными помещениями планировалось сдать в 2021 году. Строительство было приостановлено в 2017 году и объект законсервировали, а фирма-застройщик «Строительно-финансовая ассоциация» была признана банкротом. Достройкой и восстановлением прав 162 дольщиков занимался АО «Специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству». В мае 2024 года областной Минстрой официально выдал разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
• ЖК «Город Будущего» (ул. Ванеева). Комплексную застройку квартала с домами экономкласса компанией «Жилстройресурс» планировалось завершить в 2020 году. Согласно проектной документации, в многоэтажных жилых зданиях должны были размещаться квартиры общей площадью от 41,17 до 117,3 кв.м (1-4 комнаты). Также было предусмотрено благоустройство придомовой территории. В 2020 году организация была признана банкротом, и ЖК попал в реестр проблемных объектов. Строительные работы по возведению одного 10-этажного дома были продолжены ООО «СЗ ННДК МЕЩЕРА». Объект введен в эксплуатацию во втором квартале 2022 года;
• ЖК «Новинки Smart City» (Нижний Новгород пос. Новинки, ул. 2-я Дорожная). Застройщик ООО «Квартстрой Центр». Завершение работ по строительству квартала планировалось в 2019 году. По проекту в него должны были войти несколько корпусов разной этажности – от 8 до 17. В 2018 году компания-застройщик была признана банкротом. В середине 2019 года его права и обязанности перешли к Фонду развития территорий. В том же году были достроены четыре корпуса. В период 2020–2022 годов введены в эксплуатацию 13 домов. В 4 квартале 2023 года было завершено строительство всех 25 корпусов ЖК. Помимо жилых зданий, в комплексе построены социальные учреждения (детский сад и школа);
• ЖК «Солнечный» (Микрорайон Верхние Печеры около д.8,10,12 по ул.им.Композитора Касьянова). Жилой комплекс состоит из нескольких домов разной этажности. Первоначальным застройщиком выступала компания «Вертикаль», которая спустя некоторое время после начала строительства была признана банкротом. Права на объект перешли к Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства в Нижегородской области. Объект введен в эксплуатацию в 1 квартале 2023 года;
• ЖК «Гелиос» (ул.Композитора Касьянова, 8). 27-этажное жилое здание планировалось возвести в спальном районе города с хорошо развитой транспортной инфраструктурой. Помимо торговых помещений, рядом были предусмотрены объекты социальной инфраструктуры (два детских сада). Так же как и предыдущий объект, этот дом достраивался после принятия региональным Фондом комплекса мер по восстановлению прав дольщиков. Спустя некоторое время было принято положительное решение о вводе дома в эксплуатацию.

Задержка сдачи ЖК

Фото: ЖК «Дом у озера», dzen.ru

Если строящееся здание не значится в реестре проблемных объектов, это не значит, что у дольщиков не может возникнуть иных неприятностей, связанных с новым жильем. Ввиду ряда юридических, экономических или политических факторов сроки ввода в эксплуатацию жилых помещений могут несколько сдвигаться. В таких случаях покупатели имеют право на получение неустойки, расчет которой производится в соответствии с величиной ставки Центробанка и количеством дней просрочки. В административном центре Нижегородской области также есть подобные объекты.

Одним из «старых» проблемных ЖК Нижнего Новгорода называют «Дом у озера» в Канавинском районе города. Его начали строить в 90-х годах (застройщик «Гринлес»). Далее права на объект перешли к «Вселенная НН», а разрешительная документация датирована 2017 годом. Силами данной строительной компании были выполнены демонтажные работы, а также кладка наружных и внутренних стен. Впоследствии строительство вновь было приостановлено. Сроки сдачи объекта неоднократно переносились. На данный момент права на его возведение принадлежат ООО «Каскад Инвест СЗ». Плановая дата ввода жилого дома в эксплуатацию – второй квартал 2024 года.

Заключение

Рынок первичной жилой недвижимости в Нижнем Новгороде динамично развивается, новые предложения от застройщиков появляются в разных районах города. При этом в реестре проблемных объектов не появляется новых адресов. Это говорит о том, что в последние годы проведена масштабная работа по решению проблемы достройки объектов незавершенного строительства и принятию мер по недопущению их появления. Положительной динамике также поспособствовало введение расчетов между компанией-застройщиком и покупателем через эскроу-счета, на которых финансовые средства сохраняются до выполнения продавцом всех обязательств перед дольщиком в соответствии с ДДУ. Такая ситуация создает предпосылки для успешного развития строительной отрасли в регионе и увеличению объемов вводимого в эксплуатацию жилья.