Оформление ДДУ и основное внимание при покупке квартиры у застройщика

25.12.2023

Оформление ДДУ и основное внимание при покупке квартиры у застройщика Фото: kakpravilnosdelat.ru

При покупке квартиры у застройщика одним из ключевых моментов является правильное оформление Договора долевого участия (ДДУ). Он закрепляет права и обязанности обеих сторон. Рассмотрим, что собой представляет документ и ключевые моменты при его оформлении.

Что такое договор долевого участия

ДДУ – важнейший инструмент гражданского права, позволяющий покупателю приобрести жилплощадь в строящемся доме. Согласно ДДУ, застройщик – это организация, осуществляющая проектирование, строительство и реализацию объекта недвижимости. Тогда как дольщик – инициатор покупки доли в строящемся объекте и лицо, желающее получить право собственности на часть возводимого объекта. В ДДУ определены права и обязанности каждой из сторон.

Обязанности застройщика:

  • реализация строительства в соответствии с установленными нормами и требованиями;
  • предоставление информации о процессе строительства;
  • выдача ключей в срок.

Обязанности дольщика:

  • своевременные денежные выплаты, необходимые для реализации проекта;
  • своевременное получение документов, связанных с приобретением и регистрацией права собственности.

ДДУ обеспечивает обеим сторонам правовую защиту. В случае нарушения обязательств одной из сторон договора, другая имеет право обратиться в суд с требованием о восстановлении нарушенных прав или о компенсации причиненного ущерба. Таким образом, ДДУ – инструмент регулирования отношений между застройщиками и будущими собственниками недвижимости. Он обеспечивает защиту прав и интересов обеих сторон.

Преимущества и недостатки ДДУ

Фото: moneyman.ru

ДДУ имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам относятся:

  • Финансовая выгода. Одним из ключевых преимуществ ДДУ является приобретение жилья по более низкой цене. В момент заключения сделки объект недвижимости лишь только строится, а значит его цена ниже, чем у «готовой» альтернативы.
  • Влияние на проект. ДДУ позволяет вносить изменения в проект строительства, согласовывать дополнительные требования или варианты планировки.
  • Законодательная защита. В ст. 4 ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2014 г. закреплена расшифровка ДДУ в строительстве. Это важный аспект, который направлен на защиту прав покупателя. Как пример, наличие у застройщика обязательной финансовой гарантии. При невыполнении тех или иных условий дольщик получает денежную компенсацию.
  • Соблюдение строительных норм. Квартира передается покупателю только после получения домом разрешения на ввод. После сдачи застройщик обязан устранить все недостатки объекта, если они были выявлены.

К минусам относятся:

  • Риски несвоевременной сдачи объекта. Застройщик может сорвать сроки сдачи объекта. В связи с этим многие дольщики вынуждены какое-то время находиться в «подвешенном состоянии» или прибегать к дополнительным тратам на съемное жилье.
  • Недостаток выбора. При заключении ДДУ покупатель выбирает жилье на стадии проекта, основываясь лишь на планах и визуализации объекта.
  • Финансовые риски. Когда застройщик финансово неустойчив или некомпетентно управляет денежными средствами, возникает риск задержки строительства или банкротства. В данном случае покупатель рискует потерять вложенные средства. Также стоит отметить, что при ипотеке возникают дополнительные расходы по страхованию ответственности.

На что обращать внимание при заключении ДДУ

При заключении договора долевого участия необходимо:

  • Тщательно изучить документы от застройщика. В договоре должны быть прописаны все условия покупки: стоимость, площадь квартиры, сроки строительства, этапы оплаты и т. д. Дольщику необходимо убедиться, что вышеупомянутые условия соответствуют его требованиям и пожеланиям.
  • Проверить репутацию застройщика: изучить его прошлые проектов, истории компании, анализ отзывов, наличие судебных разбирательств и т. д.
  • Проверить наличие всех разрешительных документов от застройщика. Убедиться, что для возведения многоквартирного дома имеются все нужные разрешения и лицензии.
  • Выбрать надежного партнера по оформлению ДДУ. Если опыт в данной сфере отсутствует, рекомендуется обратиться к профессионалам. Юридические консультации помогут избежать возможных недоразумений и ошибок при подписании документа.

Электронная регистрация ДДУ

Регистрация ДДУ в Росреестре — финальный этап покупки квартиры. Для этого потребуются:

  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • ИНН;
  • свидетельство о браке;
  • в ситуации, когда собственником недвижимости выступает только один супруг, потребуется нотариально заверенное согласие второго;
  • брачный договор (при наличии).

Следующий этап – получение электронной подписи (УКЭП). Она предоставляется в офисах продаж застройщиков. Для этого нужны паспорт, ИНН и СНИЛС. Затем идет оплата регистрационной услуги, подписание ДДУ и отправка в Росреестр. Обычно срок ожидания документов составляет 7-14 дней.

Расчет неустойки по ДДУ

Фото: pressoboz.ru

В соответствии с законодательством у участников долевого строительства есть гарантии, и одна из основных — право получить неустойку в случае, если сдача дома откладывается по тем или иным обстоятельствам.

Обратите внимание! Неустойка — это определённая законом сумма денег, которую застройщик обязан выплатить клиенту в случае нарушение договора. Чаще всего её требуют, когда девелопер нарушил сроки строительства и/или передал квартиру позже даты по договору (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Расчет неустойки производится по формуле, прописанной в №214-ФЗ от 30.12.2004. Общая сумма зависит от количества дней просрочки и ставки рефинансирования ЦБ РФ. При расчете неустойки по ДДУ следует учесть следующие факторы:

  • Объем нарушения – рассчитывается путем сравнения фактически выполненной работы с объемом работы, предусмотренным в договоре. Если сторона не выполнит какую-либо часть работы или выполнит ее несоответствующим образом, то величина неустойки будет зависеть от степени этого несоответствия.
  • Срок нарушения – определяется разницей между фактическим сроком выполнения работы и сроком, установленным в договоре. Если сторона не успевает выполнить работы в срок, оговоренным в договоре, то размер неустойки будет зависеть от времени просрочки.
  • Размер убытков – при определении величины неустойки учитываются прямые и косвенные убытки, понесенные потерпевшей стороной.

Что такое переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав требования в сфере недвижимости – юридический процесс передачи прав и обязанностей по ДДУ от первоначального покупателя (цедента) к новому приобретателю (цессионарию). Такая процедура применяется в случаях, когда инвестор приобретает недвижимость на этапе строительства с целью последующей перепродажи после ввода объекта в эксплуатацию.

Цессионарий, становясь стороной договора, получает все права и обязанности по ДДУ, включая возможность внесения оставшихся платежей застройщику и принятия квартиры после завершения строительства. Он берет на себя обязательства по оплате жилья согласно договору, а продавец передает право собственности на квартиру после полной оплаты.

Необходимые документы для оформления переуступки:

  • ДДУ с первоначальным покупателем;
  • согласие застройщика на переуступку прав требования;
  • паспорта сторон;
  • справка из банка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту (при наличии);
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги на переуступку, если квартира приобретается в браке;
  • документы, подтверждающие оплату квартиры (квитанции, выписки со счета);
  • квитанция об оплате госпошлины.

После передачи документов в Росреестр и регистрации переуступки происходит переход прав собственности на квартиру к новому владельцу. Далее идет оформление договора купли-продажи или ДДУ между покупателем и застройщиком, затем квартира переходит в распоряжение покупателя. 

Материалы, размещенные на сайте, получены от застройщиков, банков или собраны из открытых источников. Сайт носит информационный характер и не является публичной офертой. Все права на изображения и тексты принадлежат их правообладателям. Если вы считаете, что публикация того или иного материала нарушает права правообладателя, свяжитесь с нами по электронной почте.