Основные моменты и нюансы при переуступке новой квартиры

Фото: soglasno-zakony.ru

Покупка квартиры в новостройке – это возможность улучшить жилищные условия или вложить денежные средства. На первый взгляд первичный рынок выглядит довольно привлекательно – новая квартира в доме, который построен из современных материалов по актуальным технологиям. Однако в том случае, когда на официальном сайте застройщика не остается квартир, приобрести жилье можно по договору переуступки прав. При выборе недвижимости следует внимательно изучать документы. Лучше лишний раз уточнить какой-то нюанс, который в дальнейшем может повлиять на сделку.

Что такое переуступка

Переуступка используется в случае перепродажи квартир, которые пока не введены в эксплуатацию. Поскольку на первичном этапе строительства приобрести жилье можно значительно дешевле, чем на финальной стадии, многие инвесторы получают прибыль.

Переуступка представляет собой сделку, подразумевающую передачу права на жилье на первичном рынке и обязанности по договору новому владельцу. Продавцом в данном случае выступает не застройщик или девелопер, а организация или частное лицо, которые заключили ДДУ.

Предметом сделки выступает не недвижимость, а имущественное право. В типе договора в роли цедента (тот, кто на законных основаниях передает права или выгоды другому физическому лицу) выступает продавец, а покупатель признается цессионарием. Сама сделка, при которой осуществляется переуступка прав требования, является договором цессии.

Цессия является дополнением к договору долевого участия. В данном случае меняется дольщик, а после завершения строительства застройщик передает жилье лицу, с которым оформлено данное дополнение.

Зачем пользоваться переуступкой, и кто продает по переуступке

Переуступка – это оптимальное решение в случае, когда покупатель ищет квартиру с редкими характеристиками, а у девелопера уже нет возможность продать именно такую недвижимость.

Пример. На территории одного жилого комплекса может быть несколько квартир увеличенной площади или интересной планировки. В этом случае инвесторы стремятся заранее выкупить квартиры, чтобы в дальнейшем перепродать их по более выгодной стоимости.

Важно отметить, что цена по переуступке почти всегда выше, чем при долевом строительстве. Во втором варианте недвижимость приобретается на ранних сроках, а не непосредственно перед сдачей.

В случае, если по договору с застройщиком предусмотрена комиссия за заключение договора переуступки, эта сумма будет включена в стоимость продаваемого объекта недвижимости. Это распространенная практика при продаже объектов, имеющих нестандартные характеристики, и предлагающихся в ограниченном количестве.

Условия для правомерной сделки

Перед заключением договора переуступки важно проанализировать множество параметров. Следует ориентироваться на расположение дома, примерную стоимость недвижимости, развитость инфраструктуры и желаемую площадь квартиры. Важно отметить, что на красивом сайте строительной компании может быть картинка, которая не всегда соответствует действительности.

Обезопасить себя до момента заключения сделки можно:

• проанализировав данные о застройщике;
• изучив проектную декларацию и доскональное отображение проекта;
• прочитав разрешительную документацию.

Полезную информацию можно найти на профильных сайтах и тематических форумах. Целесообразно запросить выписку из ЕГРН, где представлена информация о наличии или отсутствии обременений или залогов.

В договоре необходимо уточнить:

• наличие уточняющего коэффициента на лоджии и балконы, технические помещения;
• схему осуществления расчетов;
• период, в течение которого недвижимость переходит в собственность дольщику.

При отсутствии соответствующего пункта в договоре при оформлении сделки не требуется согласие застройщика.

Зачастую застройщики продают инвесторам большие партии квартир. При этом они не заинтересованы в продаже недвижимости конечным покупателям по низким ценам. Чтобы избежать этого, при заключении договора цессии предусмотрена дополнительная комиссия. Она может рассчитываться в виде фиксированной суммы или определенного процента от конечной стоимости.

Преимущества и недостатки

Строительство многоэтажного дома занимает несколько лет. Недвижимость поднимается в цене пропорционально периоду окончания строительства. Чаще всего переуступка оформляется в практически в сданных и пригодных для жилья домах.

Среди преимуществ можно выделить:

• возможность получить дисконт при оптимальном соотношении спроса и предложения на рынке;
• более низкую стоимость по сравнению с приобретением готовой квартиры на первичном или вторичном рынке;
• возможность оформить уступку на начальном этапе строительства с целью последующей перепродажи квартиры.

Однако переуступка имеет и недостатки. Среди них:

• приобретение не жилья, а право на требование;
• вероятность не заметить недостатки, которые позже придется устранять за свой счет;
• риск заключить фиктивную сделку из-за недобросовестных партнеров или некорректной регистрации в Росреестре.

Важно понимать, что застройщик в любой момент может остановить деятельность и признать себя банкротом. Существует риск заморозки строительства или несвоевременной сдачи объекта. При заключении типового договора цессии компания выплатит неустойку. Но получение денег от цедента, реализовавшего жилье на этапе строительства, – достаточно долгий процесс.

Правила оформления договора переуступки квартиры в новостройке

Фото: Так может выглядеть договор переуступки по ДДУ, kambalaersh.ru

Опытные риелторы перед заключением договора советуют придерживаться четкого алгоритма действий. В первую очередь необходимо собрать пакет документов, который включает:

• ДДУ или договор долевого участия;
• разрешение застройщика, подтверждающее возможность передачи прав собственности;
• справку об отсутствии задолженности перед застройщиком.

При оформлении продавцом кредита важно получить справку в банке. Документ необходим для того, чтобы подтвердить, что квартира не является залоговой. Для заключения договора необходимо письменное согласие на сделку супруга. Альтернативный вариант – его личное присутствие.

Заключение договора производится в письменной форме в трех экземплярах – для продавца, покупателя и хранения в Росреестре. По своему усмотрению банк также может сохранить один экземпляр документа.

В договоре в обязательном порядке указываются:

• паспортные данные каждой стороны;
• время и место заключения сделки;
• информация об участниках договора;
• установленная цедентом сумма;
• адрес и технические характеристики квартиры;
• порядок расчета и реквизиты для перечисления денежных средств;
• срок передачи бумаг;
• права и обязанности каждой стороны сделки.

После подписания договора необходима его регистрация в Росреестре. Для этого покупателю необходимо предоставить:

• договор долевого участия;
• договоре цессии;
• документ, подтверждающий оплату госпошлины;
• паспорта сторон договора;
• нотариально заверенное согласие супругов на проведение сделки;
• справку об отсутствии задолженности перед застройщиком;
• разрешение от банка при наличии кредитного договора.

Необходимо предоставить оригиналы документов или нотариально заверенные копии.

Обратите внимание. Здесь представлен образец договора переуступки.

Специалист Росреестра примет предоставленные в полном объеме документы и выдаст расписку с указанием корректив и датой их внесения. Когда документы будут приняты, в течение 10 дней от Росреестра приходит подтверждение о внесении изменений в договор долевого участия.

Возможные риски

Перед приобретением недвижимости по договору переуступки важно помнить о возможных нюансах. Среди них:

• нарушение заранее согласованных сроков завершения строительства;
• заморозка строительства;
• приостановка деятельности застройщика.

Рекомендуется запросить у застройщика справку об оплате. Важно добиться признания всех платежей действительными.

Переуступка квартиры в новостройке – это способ приобрести понравившуюся квартиру, который позволит сэкономить на покупке и в то же время подобрать вариант, который не представлен напрямую у компании-застройщика. Важно найти надежного партнера, внимательно изучить документы и по возможности проконсультироваться с юристом или риэлтором до момента подписания договора.