Особенности вложения денег в новостройки: все за и против

Фото: yellowhome.ru

Квартирный вопрос – тема, актуальная на все времена. Приобретение своей отдельной недвижимости воспринималось как главная цель и один из неплохих способов вложения денег. Ведь квартира – это надежно. Разберемся, так ли это на самом деле и насколько выгодно инвестировать в покупку недвижимости в наше время.

Ситуация на рынке недвижимости

Рынок жилья находится в постоянной динамике, а его состояние во многом зависит от экономической ситуации, политических событий, изменений в законодательстве и т. п. Все эти факторы существенно влияют на стоимость и доступность жилья. Согласно данным Росстата, в течение последних 4-х лет цены за квадратный метр в России стабильно увеличивались. На рынке первичного жилья рост составил почти 100% — с 64 059 рублей в 2019 году до 122 343 рублей в 2022 г.

В 2023 г. подъем цен продолжился, причем не на уровень инфляции, а гораздо существеннее. По статистическим данным федерального портала «Мир квартир», жилье на первичном рынке прибавило больше 15% стоимости. Центробанк ввиду поддержания слабеющего рубля с июля по ноябрь 2023 года четыре раза повысил ключевую ставку – до 8,5, 12, 13, 15%. Каждый раз после этого дорожали ипотечные кредиты (банки не хотят работать себе в убыток). Так, с ноября стоимость рыночной ипотеки в крупных банках начала выходить за пределы 16% годовых. Вслед за этим закономерно дорожают новостройки.

На ноябрь 2023 года спрос на рынке новостроек остается высоким. Причина тому – рост ипотечных ставок, возможная отмена льготных программ, а также ужесточение требований к заемщикам. Все эти факторы влияют на покупательский спрос первичной недвижимости, пока условия не стали хуже.

Стоит ли вкладывать деньги в строящееся жилье

Фото: novostroy.ru

В России на конец 2023 года продолжается экономическая турбулентность. Среди экспертов по недвижимости нет единого мнения, стоит ли вкладывать деньги в строящееся жилье в ближайшее время. Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина видит возможность заработать на инвестициях в недвижимость. По ее словам, с начала 2023 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла выше инфляции – на 12,2%. Новостройки в столице, по мнению Бардиной, будут увеличиваться в стоимости и в 2024 г., а рост цен составит минимум на уровень инфляции.

Другого мнения придерживается Александр Чернокульский, директор агентства недвижимости «Жилфонд», президент Новосибирской ассоциации риелторов. Он не считает на сегодняшний день недвижимость оправданным способом инвестиций. «Она [ред. – оправданность инвестиций] зависит, в первую очередь, от того, последний вы миллион инвестируете или нет. Доходность — это всегда плата за риск».

Как выбрать объект недвижимости

При инвестировании в первичный строительный рынок покупателю стоит обратить внимание на ряд особенностей подобных сделок. Эксперты по недвижимости рекомендуют:

• отдавать приоритет проектам на начальной стадии реализации, которые будут дорожать по мере роста готовности здания;
• инвестировать в проекты известных застройщиков;
• рассматривать квартиры с чистовой отделкой;
• обращать внимание на локацию и оценивать конкуренцию – лучше искать ЖК в районах, где низкое предложение и давно не было новых проектов.

Покупка квартиры на первичном рынке для последующей сдачи может стать выгодным решением. Здесь нужно учитывать сроки сдачи объекта, необходимость получения ипотеки и величину переплаты по ней, а также привлекательность рынка аренды жилой недвижимости и рентабельность объекта в конкретном регионе. Так, на четвертый квартал 2023 года долгосрочная аренда квартир становится все более востребованной за счет высоких ставок по ипотечным программам на вторичную недвижимость.

Преимущества инвестиций в новостройки

Квартира на первичном рынке привлекательна для покупателей ввиду следующих особенностей:

• Возможность выбора локации, площади, планировки, вариантов отделки.
• Юридическая чистота сделки. Покупатель по ДДУ является первым потенциальным собственником.
• Стоимость ниже на начальном этапе строительства.
• Привлекательные условия покупки, например, возможность рассрочки, снижение ипотечной ставки.
• Использование современных материалов, новых дизайнерских решений.
• Наличие гарантийных обязательств застройщика перед собственниками. Гарантия распространяется на конструкции, материалы, технологическое оборудование.

Однако инвестирование всегда сопряжено с рисками.

Минусы вложения денег в строящееся жилье

Несмотря на большое количество преимуществ, в сделках с недвижимостью на первичном рынке есть ряд отрицательных моментов. Например:

• Наличие риска покупки квартиры у ненадежного застройщика. Благодаря введению формы расчетов через эскроу-счета дольщику стало несколько проще вернуть средства в случае банкротства строительной компании. При этом остается проблема нарушения сроков сдачи выбранного объекта и личных планов, например, на переезд.
• Необходимость ожидания срока сдачи дома. В среднем это 2-4 года в зависимости от сложности проекта и стадии строительства на этапе подписания ДДУ. Некоторым покупателям в этот период необходимо снимать жилье и искать другие альтернативные варианты.
• Возможные перебои в работе инженерных коммуникаций. При получении разрешения на ввод в эксплуатацию проводится проверка всех систем. При этом риски выхода из строя какого-либо оборудования все равно существуют.
• Создание комфортной окружающей среды. В случае застройки новых территорий чаще всего сроки сдачи жилых домов значительно опережают темпы строительства социальной инфраструктуры и дорожной сети, выполнения работ по благоустройству, обеспечению транспортной доступности.

Выбор надежного застройщика

Фото: stroimsamydom.ru

Большое количество игроков на рынке строящегося жилья и всевозможные рекламные ходы зачастую ставят покупателя в тупик. Как выбрать надежную фирму и точно получить ключи от новой квартиры?

На первоначальном этапе стоит ознакомиться с предложениями в выбранном городе или конкретном районе. В интернете представлено множество рейтингов застройщиков, отражающих период существования компаний, количество сданных объектов и долгостроев, факты срывов сроков получения положительных решений о вводе в эксплуатацию, отзывы дольщиков. Важно ознакомиться с новостями строительной сферы, городскими информационными порталами, тематическими группами в социальных сетях. Также можно воспользоваться мнением коллег или знакомых.

Стоит обратить внимание на наличие аккредитации фирмы-застройщика банками. Эта процедура проводится после проверки финансовой организацией репутации юридического лица. Статус аккредитованной компании полностью не исключает риски ее банкротства, но несколько снижает их. Показательным моментом является «открытость» застройщика. Так, перед сделкой покупатель может ознакомиться с разрешительной документацией. Часто информацию о ней или копии документов выкладывают на официальном сайте компании или строящегося объекта. Там же представлены сведения о будущем жилом доме – высотность, поэтажные планы, доступные планировки, информация о запланированном благоустройстве и строительстве социальной инфраструктуры. В открытом доступе находится информация об организациях, заявивших о своей несостоятельности. Проверив единый федеральный реестр сведений о банкротстве, можно убедиться, что выбранная фирма не указана в представленном перечне.

Чего ждать на рынке недвижимости в 2024 году?

Рынок недвижимости — живая саморегулирующаяся система. Точно предсказать его развитие, особенно в условиях экономической турбулентности, сложно. Гендиректор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев ожидает прекращения роста цен на новостройки. Опрошенные «РБК-Недвижимость» эксперты прогнозируют сокращение спроса в 2024 году, поскольку на рынок новостроек будет влиять комплекс негативных факторов, прежде всего высокая ключевая ставка.

Жилая недвижимость – это надежный актив, однако нет однозначного мнения экспертов, выгодно ли в нее инвестировать на данный момент.