Оценка недвижимости для ипотеки

05.07.2024

Оценка недвижимости для ипотеки Фото: izubki.ru

Если в 2020-2021 гг. рынок недвижимости был крайне нестабилен, то с 2022 г. наметился рост продаж как новостроек, так и вторичного жилья. Программы господдержки позволяют молодым семьям брать ипотеку на льготных условиях. Но в 2023-2024 цены на жилье крайне нестабильны из-за роста ставки рефинансирования. В связи с этим растет интерес к экспертной оценке покупки квартиры в новостройках.

Что такое оценка квартиры?

По своей сути, оценка недвижимости – работа эксперта по определению рыночной цены объекта недвижимости. Такая услуга востребована риэлтерскими агентствами, настоящими или будущими собственниками квартир, кредитными организациями. Именно рыночная цена фигурирует в договорах купли-продажи.

К оценке квартир в новостройке прибегают, как правило, в двух случаях:

  • многоквартирный дом уже введен в эксплуатацию, квартиры зарегистрированы в реестре недвижимости и имеют кадастровые номера;
  • дом находится на этапе строительства, и физическое лицо, оформляющее ипотеку или заключающее договор купли – продажи квартиры на этапе строительства является соинвестором застройщика.

Рассмотрим обе эти ситуации.

Оценка уже построенной квартиры

По данным ФГ «Финам», с начала 2022 г. разрыв между ценами на 1 кв. м квартиры в новостройке и на рынке вторичного жилья к концу 2023 г. увеличился в среднем по России 113%, а по Москве в 9 раз.

Но на данный момент ситуация такова, что предложение превышает спрос. Поэтому эксперты оценивают ее как крайне нестабильную. Это говорит о том, что определиться со стоимостью уже построенной новой квартиры крайне важно. Тем более, что стоимость у приблизительно равных квартир может значительно отличаться. На нее влияет множество факторов:

  • Месторасположение. Квартиры в новостройках в центре города стоят дороже, чем квартиры на окраине. Это объясняется тем, что в центре земля под застройку дороже, а также более высокие цены на подключение коммуникаций.
  • Доступность транспорта. На цену квартиры влияет близость дома к транспортной развязке, общественному транспорту.
  • Наличие ремонта. По данным агентства «Мост-Эксперт», около 15% квартир в новостройках реализуются с отделкой. Они более дорогие, но, как показывает практика, ниже той суммы, которую собственник потратил бы на ремонт при покупке квартиры без отделки.
  • Площадь и планировка.

Оценка квартиры в строящемся доме

Поскольку, как уже говорилось выше, собственник, приобретающий квартиру в строящемся доме, выступает в роли соинвестора, ему нужно оценить, окупятся ли его инвестиции после сдачи дома. По словам гендиректора Accent Capital Марины Харитоновой, лицам, желающим приобрести квартиру в строящемся доме, следует ориентироваться на политику ЦБ по ключевой ставке. Сейчас ставка по депозиту составляет 16-17%. При этом ставки по ипотеке составляют 17-18%. Возможно, выгоднее разместить средства на краткосрочный депозит, а в недвижимость вложить, когда ставка рефинансирования снизится и стабилизируется.

С одной стороны, приобретение квартиры в новостройке по договору долевого строительства (ДДУ) – один из наиболее выгодных способов улучшить свои жилищные условия, с другой – как показывает практика, не самый надежный.

Несмотря на то, что деньги покупателя хранятся до момента ввода дома в эксплуатацию на специальном эскроу-счете, возникают определенные риски:

  • несвоевременная сдача объекта (задержка срока);
  • несоответствие квартиры (дома) первоначальному проекту;
  • недочеты в отделке.

При этом, когда оценка проведена, покупатель может предъявить застройщику претензию по любому из пунктов.

Почему нужна оценка при заключении ипотеки

По своей сути ипотека – это кредит в банке под залог приобретаемой недвижимости. При этом покупатель перед регистрацией права собственности на квартиру, приобретенную по договору ипотечного кредитования, обязан в банке оформить закладную на недвижимость. В закладной отражается рыночная стоимость недвижимости согласно от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Этим же законом регулируется алгоритм оформления квартиры в новостройке, приобретаемой в ипотеку. Банку необходимо знать ликвидность объекта недвижимости на случай, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства. Когда квартира приобретается в построенном доме, оценщик выезжает на объект, осматривает квартиру, делает фотографии самого дома и прилегающей территории.

Сложнее обстоит дело с квартирой, приобретаемой в ипотеку по договору ДДУ. Ведь самого объекта недвижимости в реальном виде еще нет. Тогда оценщику приходится с особой тщательностью подбирать квартиры – просматривать недвижимость в аналогичных домах. В этом случае проводится оценка не самого объекта недвижимости, а имущественного права на него. При этом специалист определяет стоимость с учетом коэффициентов, год окончания строительства и планировании период ввода в эксплуатацию. Так же учитываются инфляционные риски и благонадежность компании – застройщика (риск его банкротства).

Оценку квартиры в новостройке, приобретаемой в ипотеку или по договору кредитования (когда частично стоимость недвижимости оплачивается собственником в кредит), потребует и страховая, аккредитованная банком.

В каких еще случаях может потребоваться оценка экспертом квартиры в новостройке?

Для ипотеки оценка приобретаемой недвижимости обязательна. В некоторых случаях этот документ не имеет обязательного характера. Но, по мнению экспертов портала Дом.РФ, экспертная оценка в значительной степени разрешит решение таких вопросов, как:

  • споры по кадастровой стоимости квартиры;
  • возникновение разногласий с налоговыми органами;
  • оценка ущерба, нанесенного объекту недвижимости (пожар, затопление, порча);
  • споры по имуществу (например раздел квартиры при разводе).

Кто и как проводит оценку квартиры?

К самому эксперту и алгоритму проведения оценки квартиры в новостройке предъявляется ряд требований.

Требования к эксперту

Покупатели и собственники квартир в новостройке должны знать, что оценщик должен соответствовать ряду условий:

  • являться членом СРО;
  • иметь договор страхования гражданской ответственности на сумму 300 тыс. рублей;
  • иметь диплом о высшем образовании и опыт работы в данной сфере не менее года.

Только специалист, отвечающий этим требованиям, может проводить экспертную оценку. То есть составить официальный документ, который как источник достоверной, актуальной и объективной информации будет принят банком, страховой компанией, налоговой инспекцией и судом.

Иногда страховые компании или кредитные учреждения предоставляют своего эксперта или требуют согласовать с ними кандидатуру, которую выбрал собственник. Как правило заинтересованные организации, и собственник ждут разных оценок экспертизы. Банку интересна более низкая залоговая стоимость, собственнику (покупателю) цена максимально приближенная к рыночной. Поэтому кредитные учреждения, суды и прочие, очень тщательно проверяют документы.

Что собой представляет экспертная оценка

Ресурс «Дом Клик» обращает внимание, что отчет об оценке стоимости квартиры в новостройке должен соответствовать Федеральному закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и содержать обоснованную информацию о рыночной стоимости объекта недвижимости.

После посещения квартиры в новостройке (если дом уже сдан в эксплуатацию) и изучения всех прилагаемых документов эксперт проводит расчеты. При этом применяется один из комплексных методов:

  • Доходный метод предусматривает возможность удорожания квартиры в будущем;
  • Затратный подход предусматривает расчет по сумме расходов на строительство аналогичной квартиры;
  • Сравнительный подход основан на опыте продажи квартир, схожих с оцениваемым объектов.

Итоговый документ должен содержать все расчеты, фотографии (если есть возможность их сделать) и выводы. Экспертная оценка действительна в течение полугода.

Из вышеизложенного материала можно понять, что по большей части экспертная оценка заказывается покупателем, при оформлении договора ипотеки. Но такой документ будет полезен и тем, кому придется защищать свои интересы в суде, так имеет юридический вес. Особое внимание следует уделить выбору эксперта. 

Материалы, размещенные на сайте, получены от застройщиков, банков или собраны из открытых источников. Сайт носит информационный характер и не является публичной офертой. Все права на изображения и тексты принадлежат их правообладателям. Если вы считаете, что публикация того или иного материала нарушает права правообладателя, свяжитесь с нами по электронной почте.