Ответственность застройщика после сдачи дома в эксплуатацию

Фото: ru.freepik.com

Согласно закону № 214 ФЗ застройщик передает квартиру и нежилые помещения собственникам по акту передачи, договору либо другому нормативному документу. Такие объекты должны соответствовать нормам градостроительства, техническим регламентам, проекту, условиям договора и прочим обязательным требованиям. Иногда строительные недостатки проявляются уже после подписания документов. Поиск решения часто сопровождается сложностями. Рассмотрим, в чем состоят гарантийные обязательства, сколько длится гарантия, в какие сроки можно подать претензию.

Что такое гарантийные обязательства застройщика?

Под гарантийными обязательствами следует понимать обязанность застройщика исправить дефекты, которые выявлены собственником после сдачи объекта в эксплуатацию. Строительные недостатки не видны в процессе строительства, могут проявляться при эксплуатации по независящим от собственника факторам (например, протечки, пробой электрического тока, мостики холода в панельных швах). Гарантия распространяется на несущие конструкции, инженерные коммуникации и установленное технологическое оборудование.

К конструктивным элементам, на которые распространяется гарантия, относят несущие стены, фундамент, межкомнатные перегородки, крыши и перекрытия, окна и двери, лестницы и проемы. К инженерным коммуникациям принадлежат электросети, система отопления, канализация, водопровод, газопровод, слаботочные сети, вентиляция и кондиционирование. Под технологическим оборудованием следует понимать все виды приборов, обслуживающих действующие инженерные коммуникации. Гарантия распространяется также на общее имущество, которое находится в долевой собственности. К данной категории принадлежат подъезды, места общего пользования и помещения за пределами квартир, например, чердаки и подвалы.

Законодательство и действующие нормативы

Не все дефекты можно выявить визуально при осмотре недвижимости и подписании передаточных документов. Согласно ФЗ № 214 под гарантию попадают не только работы, которые выполнила строительная бригада застройщика, но и используемые материалы. Минимальные сроки гарантийных обязательств прописываются в договоре долевого участия. Исправлению подлежат только те дефекты, которые не связаны с нарушением эксплуатации и повреждениями, нанесенными собственником. Согласно статье 7 ФЗ № 214 владелец жилья вправе потребовать:

• устранение дефектов в разумные сроки на безвозмездной основе;
• уменьшение стоимости объекта соразмерно величине недостатка;
• компенсацию расходов, понесенных владельцем на устранение дефектов.

Постановлением Правительства РФ № 815 с изменениями от 20.05.2022 года утвержден свод нормативных документов, которые обеспечивают соблюдение требований по безопасности зданий и сооружений. Согласно данному постановлению вся проектная документация и результаты геологических изысканий обязательно проходят экспертизу на соответствие национальным стандартам и действующим сводам правил. Положения нормативных документов, утвержденных в действующем перечне национальных стандартов и сводов правил, должны обязательно выполняться.

Безопасность зданий и сооружений в соответствии с циклами жизнеобеспечения объектов недвижимости прописана в законе о техническом регламенте № 384-ФЗ. Согласно закону 184-ФЗ качество работ подтверждается посредством декларирования соответствия и безопасности техническим регламентам по утвержденной форме с выдачей соответствующих сертификатов. Если в ходе эксплуатации выявлены существенные дефекты, собственник вправе потребовать возмещение стоимости недвижимости и уплаты процентов согласно статье 9 ФЗ № 214.

Сроки гарантийных обязательств

В среднем срок гарантийных обязательств составляет 5 лет с момента подписания акта передачи. Он распространяется на конструктивные элементы здания. В договоре долевого участия может быть указан минимальный срок, который составляет 3 года. Он касается установленного технологического оборудования и используемых материалов. Закон ФЗ № 214 запрещает снимать ответственность с застройщика при передаче недвижимости владельцу.

Согласно статье 724 ГК РФ сроки гарантийного исправления недостатков и обнаружения дефектов строго разграничены. Заявить о недостатке можно только в течение 5 лет с момента передачи квартиры. Гарантия на жилье может быть увеличена застройщиком на более длительный период. Сроки фиксируются в договоре долевого участия. Обычно они не превышают 10 лет. В документе может быть предусмотрено положение, согласно которому при выполнении гарантийного ремонта срок ответственности за выполненные работы может быть пропорционально продлен.

Сколько лет гарантии по закону

Ответственность застройщика возникает при передаче квартиры первому независимому собственнику. В этот момент возникает режим общей долевой собственности на помещения, которые эксплуатируются за пределами квартиры либо применяются для обслуживания нескольких помещений, а также машино-места в новостройке. Согласно статье 290 ГК РФ свою долю нельзя передать или отчуждать отдельно от квартиры либо коммерческих помещений, которые принадлежат владельцу на правах собственности.

Гарантия по закону распространяется на материалы, используемые во время строительства и отделочных работ. Использование некачественного сырья, нарушение технологии и способа выполнения работ невозможно отследить визуально во время приемки недвижимости. Права пострадавшего защищены законами № 214-ФЗ, ФЗ № 2300-1 и Гражданским кодексом.  

Гарантия на жилую недвижимость вступает в силу со дня подписания акта передачи квартиры. Данный документ является приложением к договору долевого участия. На объекте может отсутствовать чистовая отделка. Собственник может не проживать здесь некоторое время. Дата фактического въезда на проживание значения не имеет. Если квартира была передана с ремонтом «под ключ», то на чистовую отделку гарантийные обязательства также распространяются. Срок действия гарантии на установку технологического оборудования и материалы может быть продлен в соответствии с длительностью гарантии от производителя.

Право предъявить претензию застройщику

Согласно статье 7 ФЗ № 214 владелец квартиры вправе предъявить претензию виновной стороне лично, через управляющую компанию либо через суд. Требования излагаются в письменном виде с подробным описанием выявленных дефектов. Ненадлежащее качество недвижимости либо ремонта в нем подтверждаются результатами независимой экспертизы. Чаще всего в процессе эксплуатации обнаруживают такие виды дефектов:

• негерметичная установка стеклопакетов, запотевание изнутри, промерзание;
• некачественно проложенные слаботочные пожарные системы;
• не поддается управлению лифт, часто застревает между этажами либо ломается;
• частое засорение канализации из-за неправильного положения трубопровода;
• недостаточное давление в водопроводной сети на верхних этажах;
• разгерметизация системы отопления и водопровода, в том числе в зимний период;
• расхождение швов между панелями из-за усадки несущих конструкций;
• появление плесени в квартире, мостиков холода в швах, дверных и оконных проемах;
• протекание крыши на техническом этаже или верхнем этаже квартир;
• скачки напряжения в электросети, наличие пробоя, неработающие розетки и выключатели;
• частые перебои с электроснабжением, связанные со срабатыванием автоматики.

Если выявленные недостатки находятся внутри квартиры, собственник обращается напрямую к застройщику. Именно он является инициатором процедуры. Если дефекты обнаружены на общественной территории, то следует обратиться в управляющую компанию, направив коллективную заявку на устранение поломки. Следует помнить, что ответственность по гарантийным обязательствам застройщика нельзя переложить на управляющую компанию. При наличии действующего застройщика ответственность по гарантийному ремонту возлагается на жильцов новостройки. При самостоятельном досудебном обращении к виновной стороне в письменной претензии следует указать:

• адрес объекта недвижимости;
• паспортные данные собственника;
• подробное описание проблемы;
• паспортные данные и подписи свидетелей;
• акты обследований, экспертное заключение;
• фото- и видеоматериалы, описывающие дефекты.

Если по материалам экспертизы будет выявлена вина строительной бригады, то расходы на выполнение экспертизы и судебные издержки возлагаются на виновную сторону. Претензия составляется в двух экземплярах и направляется в офис компании-застройщика. На втором экземпляре документа обязательно проставляется дата регистрации обращения и подпись лица, принявшего документ. При бездействии ответчика либо отказе от гарантийных обязательств пострадавший обращается в суд.

В какой срок застройщик должен устранить недостатки?

Законодательством не регламентируются сроки устранения недостатков застройщиком. После получения претензии представитель согласовывает время приезда на объект и проведения совместного осмотра поврежденной зоны. Далее составляется акт, в котором описываются все необходимые для устранения работы, сроки выполнения. Исправление дефектов должно выполняться в разумные сроки. Чтобы исключить искусственного затягивания процесса, рекомендуется в претензии самостоятельно указать даты. Юристы советуют прописывать сроки в пределах 45 дней. Именитые застройщики дорожат репутацией, поэтому стремятся идти на контакт с пострадавшими жильцами и устранять недостатки на проблемных участках собственными силами. Бывают ситуации, когда ответчик отказывается принимать письменное обращение и зафиксировать факт подачи претензии. В данном случае документ необходимо направить заказным письмом. При бездействии виновной стороны либо игнорировании обращения дата вручения по почтовому штемпелю является основанием для обращения в суд.

Иногда недостатки обнаруживают по истечении гарантийного срока. Застройщик вправе отказать в безвозмездной ликвидации дефектов. Законодательство гласит, что на жилую недвижимость, которая не используется в коммерческих целях, распространяется действие Закона о защите прав потребителя. Если пострадавшему удастся документально подтвердить, что неисправности возникли до того, как были приняты результаты работы, то согласно ФЗ № 2300-1 застройщик должен безвозмездно исправить недочеты. Обращение правомерно, если после приемки прошло не более 5 лет. Гарантия может быть продлена до 10 лет, если в передаточной документации и договоре не оговорены сроки действия ответственности. Если на момент обращения виновник обанкротился, иск направляют в арбитражный суд либо решают проблему через управляющую компанию.

На что застройщик не дает гарантию?

Застройщик отвечает за поломки, которые проявились не по вине собственников. Если, например, лифт вышел из строя из-за превышения номиналов грузоподъемности, то такой ремонт не подпадает под гарантийный случай. Между гарантией и негарантийным случаем существует тонкая грань. Гарантия теряется, если собственник самопроизвольно вмешался в конструкции, инженерные коммуникации либо технологическое оборудование, например, выполнил штробление на энергосберегающем фасаде для последующей установки системы кондиционирования.

Чтобы определить, подпадает ли дефект под гарантийный случай, проводят комплексное обследование проблемного участка совместно с застройщиком, управляющей компанией, профильными экспертными организациями. Независимая экспертиза позволяет исключить вину жильцов, факты незаконных перепланировок, переноса оборудования и других видов переустройства квартиры. Гарантия не распространяется на недостатки, появившиеся в результате естественного износа материалов, оборудования и конструкций, ненадлежащего ремонта, проведенного третьей стороной либо собственноручно владельцем квартиры, а также на работы, выполненные с нарушениями градостроительных и технических регламентов.