Порядок регистрации квартиры в новостройке

Фото: market-crimea.com

После приобретения недвижимости у всех собственников возникает вопрос, что делать дальше, чтобы стать полноправным владельцем квартиры. Государственная регистрация права собственности на недвижимость – юридически важный этап обретения прав на квартиру. Передача денег или ключей не делают покупателя полноправным собственником жилья. Обязательная госрегистрация сделок (договоров), объектом которых является недвижимое имущество, закреплена в п.1 ст.165 Гражданского кодекса РФ.

Правила госрегистрации указаны в Федеральном законе РФ «О государственной регистрации недвижимости» (№218-ФЗ). Проигнорировав официальное закрепление правообладания недвижимости, покупатель лишает себя возможности зарегистрироваться в ней, совершать с квартирой сделки (дарение, продажа, сдача в наем и т.д.), получать соцгарантии, претендовать на возмещение 13% от стоимости жилья – имущественного налогового вычета, стать участником ТСЖ, застраховать объект недвижимости.

Оформление квартиры в собственность в новостройке по ипотеке

Ипотека – пожалуй, единственная возможность для многих стать обладателями личного жилища. Поэтому ипотечные программы востребованы. Рассмотрим, в чем заключаются особенности оформления в собственность жилого помещения, приобретенного по ипотеке.

В течение 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию (подписания акта приема-передачи), людям, купившим жилье с помощью ипотечного кредитования, нужно оформить его в собственность. После этого произвести оценку недвижимости у эксперта. Отчет об оценке вместе с полисом страхования недвижимости нужно направить кредитору по ипотечному договору. Данное обязательство прописано в договоре, в котором также может быть предусмотрено начисление неустойки за несоблюдение сроков для регистрации правообладания и предоставления подтверждающих выписок в банк.

Подать документы на регистрацию можно несколькими способами:

• лично, посетив любое отделение МФЦ;
• через уполномоченное лицо застройщика (если квартира приобретена по договору долевого участия в строительстве);
• электронно, через сайт Росреестра или портал Госуслуги;
• через представителя по нотариальной доверенности.

Важно! Все документы, направляемые в госорганы, должны быть подписаны УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью). Акт приема-передачи жилья между дольщиком и застройщиком обязан быть заверен УКЭП обеими сторонами.

Максимальные сроки, отведенные законодательством на госрегистрацию (ст.16 №218-ФЗ): при обращении в филиалы Росреестра – 7 рабочих дней, при направлении через МФЦ – 9 рабочих дней.

Список необходимых документов

Чтобы закрепить факт приобретения в собственность недвижимости, нужно подготовить и сдать вместе с заявлением в один из упомянутых выше организаций пакет документов:

• Договор долевого участия или договор уступки права требования – тот документ, по которому была приобретена квартира;
• Акт приема-передачи квартиры в количестве равном количеству дольщиков по договору, указанному в п.1. Если нет нужного количества, можно сделать нотариально заверенную копию или запросить у застройщика дополнительные оригиналы;
• Паспорта всех дольщиков;
• Кредитный договор – оригинал и копия;
• Свидетельство о заключении брака – в ситуации, когда оформляется совместная собственность на квартиру;
• Дополнительное соглашение об отмене закладной (если оно оформлялось);
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права в размере 2 000 рублей.

Факт принятия документов для госрегистрации права собственности удостоверяется распиской с указанием номера поданного заявления. На основании расписки потом выдается документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (п2. ст. 16 ФЗ-214). Если при подаче заявления не была запрошена выписка ЕГРН на бумажном носителе, заявителю выписка будет направленна электронно на адрес его электронной почты.

Интересно! До 2016 года Росреестр в качестве правоустанавливающего акта на недвижимость выдавал Свидетельство о праве собственности.

Как получить кадастровый номер

Кадастровый номер – уникальное цифровое обозначение, присваиваемое недвижимым объектам (здания, земельные наделы), нужное для их идентификации. У каждого объекта недвижимости он свой и не меняется никогда и ни при каких обстоятельствах (ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). До 2017 в нормативных актах была закреплена обязанность застройщика – подавать данные в Росреестр для фиксации дома на кадастровом плане. Без этого покупатели не смогут оформить жилье в собственность.

Важно! С 1 января 2017 года ставить объект на кадастровый учет не обязанность, а право застройщика, которым он может воспользоваться по желанию.

После завершения возведения многоквартирного дома застройщик предоставляет в орган, выдавший разрешение на строительство, заявление о предоставлении официального разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. К заявлению прикрепляет техплан дома. Если поданные документы не содержат ошибок, в течение 5 дней орган исполнительной власти выдает заявителю разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Далее уполномоченный орган самостоятельно направляет документы в Росреестр для внесения в кадастровый перечень (Единый государственный реестр недвижимости). Если он этого не сделает, тогда это может сделать застройщик.

Дополнительная информация! Снятие недвижимого объекта разрешено только его сноса (разрушения), когда он фактически перестает существовать.

Обязательства застройщика

Когда дом построен, застройщик обязан:

• Направить заявку о вводе новостройки в эксплуатацию в госорган, выдавший разрешение на строительство. К заявлению прилагается техплан объекта. Эти бумаги являются основополагающими для постановки МКД на кадастровый учет и оформления разрешительного акта на его эксплуатацию.
• Получить разрешение у исполнительного органа, выдавшего разрешение на возведение жилого строения, разрешительный документ на использование МКД для проживания.
• Разослать всем дольщикам официальные уведомления о наличии разрешения и готовности передать квартиру. Отправить это уведомление можно на бумажном носителе с уведомлением о вручении и описью вложения или на email дольщика, подписав уведомление УКЭП. Уведомление покупателя по телефону или коротким письменным сообщением не считается надлежащим.

Если иного не предусмотрено в ДДУ, застройщик предоставляет дольщикам доступ в квартиру. Не позднее 7 дней они должны приступить к осмотру и приемке. Обычно застройщик предлагает покупателям заранее записаться на осмотр.

Если в течение 2 месяцев после получения уведомления дольщик будет уклоняться от подписания акта приема-передачи и не сообщит застройщику официально причин этого, застройщик подпишет акт в одностороннем порядке. Это значит, что квартира покупателю передана. Раз дольщик не заявил возражений, значит он согласен со всем.

Этапы регистрации права собственности на новостройку

Когда дольщик получит уведомление о необходимости принять объект, нужно связаться с застройщиком и договорить о времени осмотра жилья в МКД. В дальнейшем:

• Произвести осмотр всех помещений квартиры, выявить недочеты, составить и подписать акт с замечаниями совместно с ответственным представителей застройщика (продавца);
• После устранения дефектов строительства расписаться в акте приема-передачи объекта и забрать свой экземпляр;
• Сформировать пакет документов, подтверждающий факт приобретения квартиры – его перечень установлен Росреестром;
• Направить заявление для установления права собственности через МФЦ, Росреестр или через представителя по нотариальной доверенности (агентство недвижимости или частное лицо);
• Забрать выписку из ЕГРН на бумажном носители, если условие об этом было указано в заявлении.

Нюансы и возможные неприятности при регистрации

Иногда покупатели жилья затягивают с регистрацией права собственности (особенно в новостройка). Часть из них считают это формальностью и не осознают вероятных неприятных последствий от такого бездействия. Другие, наоборот, имеют умысел как можно дольше оттягивать дату начала исчисления налога на недвижимое имущество. Но есть в этой ситуации и обратная сторона.

Если владелец недвижимости скоропостижно скончается, к наследнику по закону в лучшем варианте отойдет по наследству не недвижимость, а имущественное право. Далее свое право на данную квартиру придётся отстаивать в судебном порядке. Включить в завещание квартиру, не имеющей юридический статус собственности, нельзя. Так как в Росреестре недвижимость не зарегистрирована, запросив из Росреестра выписку, наследник не увидит в ней неоформленную квартиру. Если он не знает о ее наличии, может и не стать ее наследником.

Второй момент. При процедуре госрегистрации могут появиться неоднозначные моменты и придется запрашивать документы у застройщика. Нередко после сдачи дома, юрлицо (застройщик) ликвидируется, или филиал в данном населенном пункте перестает существовать. Запрос нужных документов в этой ситуации усложняется. 

Материал подготовила Марина Екатеринина, юрист и владелец квартиры в новостройке в новом микрорайоне Липецка