Преимущества и недостатки квартиры на первичном и вторичном рынке

Фото: flectone.ru

Каждый день тысячи семей и одиноких граждан решают, что им нужна квартира побольше или просто отдельное жилье. И здесь возникает вопрос, что же брать: новостройку или вторичное жилье? Универсальный ответ в данном случае отсутствует. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки. Остается учитывать их применительно к конкретной ситуации и делать свои выводы.

Сравниваем новостройки и вторичный рынок: основные моменты

Фото: flectone.ru

Под новостройкой многие понимают жилье, покупаемое на этапе строительства или даже котлована. На самом деле все немного не так. Если обратиться к мнению экспертов, новостройкой можно считать жилье (квартиру, коттедж, таунхаус), на которое в Росреестре еще не зарегистрировано право собственности. Объект еще не продавали конкретному физическому или юридическому лицу.

Важный момент! Если у новостройки и есть официальный, зарегистрированный собственник, то им может быть только застройщик. Альтернатива — инвестиционный фонд, финансирующий работы по проекту, или его управляющая компания.

Квартира на вторичном рынке — это жилье с историей. Уже есть переходы права собственности, которые нужно обязательно проверять перед заключением договора купли-продажи.

Важный момент! Вторичной (в классическом понимании этого вопроса) при определенных обстоятельствах можно считать даже квартиру в доме, только введенном в эксплуатацию. В ней еще не сделан ремонт, не проведены коммуникации, но право собственности хотя бы раз переходило от одного лица к другому.

Например, кто-то приобрел жилье по ДДУ, получил ключи, зарегистрировал право собственности и выставил объект на продажу. Покупателю в подобной ситуации стоит внимательно изучить титул квартиры, уточнить, за счет каких средств она покупалась (ипотека, маткапитал и т. д.).

Какую квартиру выбирать: новостройку или на вторичном рынке. На что обращать внимание

Ниже обозначены основные критерии выбора квартиры. Чтобы она действительно стала жильем мечты, нужно обращать внимание на следующие моменты:

• Тип дома. В «хрущевке» покупателя ждут маленькая кухня, тесные коридоры и низкие потолки. В «сталинках» комнаты поменьше, а высота стен побольше. В новостройках будущий собственник в большинстве случаев получает голые внешние стены, пол и потолок. Намечены только «мокрые» точки. Где будут находиться внутренние перегородки, решает покупатель. Возводить их придется за свой счет.
• Расположение. Это относится к наличию социальной и иной инфраструктуры, выездов на основные транспортные магистрали города, магазинов и т. д. Не менее важно понимать, сколько часов или минут придется тратить ежедневно на дорогу, чтобы добраться до работы или иных необходимых объектов.
• Состояние дома. Даже квартире в новостройке может потребоваться капитальный ремонт. В стенах и полу могут быть трещины, в крыше — протечки и т. д.
• Сегмент жилья: бизнес, эконом, элит и т. д. От этого напрямую зависит и качество жилья, и площадь остекления, и благоустройство территории. И, конечно, принадлежность к определенному сегменту влияет на стоимость квадратного метра и квартиры в целом.

В идеальном варианте потенциального покупателя устраивают абсолютно все моменты из перечисленных. Но так бывает не всегда. Значит, приходится решать, что же более важно, например, наличие парковки под домом или множества магазинов в шаговой доступности, близость к транспортным развязкам или возможность самостоятельно определиться с планировкой комнат. Плюсы и минусы новостроек и квартир на вторичном рынке Для удобства информация о преимуществах и недостатках собрана ниже в таблице: 

Если резюмировать все сказанное выше, можно сделать выводы о плюсах новостроек и квартир на вторичном рынке:

• новостройки имеют лучшую планировку, расположены на закрытой территории, более ликвидны. К тому же квартиру можно купить в рамках льготной ипотечной программы;
• жилье на вторичном рынке стоит дешевле. Социальная инфраструктура и дороги обычно присутствуют.

Теперь — о минусах:

новостройки стоят дороже. К тому же потребуются миллионы на ремонт. Социальная инфраструктура может только значиться в планах;

ипотечные программы на вторичку есть, но ставки по ним выше, чем по другим программам. К тому же «хрущевку» или «сталинку» практически невозможно купить в рамках льготной ипотечной программы. Да и риски утраты жилья выше, чем при покупке новостройки.

Стоимость жилья на первичном и вторичном рынках

Фото: 101novostroyka.ru

Конечно, квартиры в новостройках в основном стоят дороже, чем на вторичном рынке. И значительный рост цен многие эксперты связывают именно с введением льготных ипотечных программ. Есть спрос, значит, у застройщиков есть все основания поднимать стоимость квадратного метра.

Также жилье в новостройках существенно подорожало после перехода на оплату в рамках эскроу-счетов (введены в соответствии со ст. 15.4 Закона 214-ФЗ и Постановлением Правительства от 22.04.2019 года № 480). Начиная с 01.07.2019 года, деньги дольщиков зачисляются на специальные эскроу-счета. Девелоперы получают их только после сдачи дома в эксплуатацию. Сами же застройщики вынуждены брать кредиты на закупку стройматериалов и оплату труда рабочих. Результат — удорожание проектов и повышение стоимости квадратного метра для покупателей.

Жилье на вторичном рынке стоит несколько дешевле новостроек. Но и здесь многое зависит от района размещения и состояния дома, качества выполненного ремонта, наличия в шаговой доступности необходимых социальных объектов и прочих факторов.

Инфраструктура в новостройках и вторичном фонде

Выше этот вопрос уже затрагивался. Но он затрагивает и более пристального внимания. К инфраструктуре относят объекты самого разного назначения:

• школы и детские сады;
• магазины;
• поликлиники и больницы;
• детские площадки и многое другое.

В районах со старой застройкой инфраструктура уже сформирована. Она может быть недостаточной, но изменить сложившуюся ситуацию зачастую сложно или невозможно. В новостройках вопросы формирования инфраструктуры возлагаются на застройщиков. И они обязаны учитывать требования регионального законодательства. Например, в Москве на тысячу жителей должно приходиться не менее 105-124 мест в школах и 46-63 — в детских садах.

Общие же требования к размещению объектов социальной инфраструктуры таковы:

• от жилого дома до спортивных объектов, продуктовых магазинов, общеобразовательных школ — не более 500 метров;
• зоны отдыха (включая парки и скверы) — максимум в 400 метрах от ЖК или дома;
• медицинские учреждения, ТРЦ, бассейны, досуговые центры — на расстоянии, которое можно преодолеть на транспорте за 30-40 минут.

Также обязательным требованием является создание безбарьерной среды для лиц с ограниченными возможностями. Это относится к наличию пандусов, специальных подъемных устройств в подъездах и т. д.

Юридические аспекты покупки новостроек и «вторички»

Фото: avittal.ru

Вне зависимости от того, какую квартиру покупает гражданин (новостройку или на вторичном рынке), он обязан застраховать объект покупки в пользу банка, если использует заемные средства.

Обратите внимание! Страхование титула не относится к обязательным условиям оформления ипотечного кредита. И многие покупатели стремятся сэкономить на оплате страхового полиса, в том числе при покупке жилья на вторичном рынке. А потом сталкиваются с ситуациями следующего характера:

• в квартире прописаны лица, отказавшиеся от приватизации в отношении данного конкретного объекта. Они имеют право проживать на этих квадратных метрах вне зависимости от того, кто является собственником;
• оказывается, что в квартире ранее были прописаны лица, отбывающие наказание или помещенные в детдом. Они могут вернуться по месту прежней регистрации и жить здесь;
• квартира продана сразу после вступления в права наследования. А через несколько месяцев о своих правах заявляют иные наследники, которые ранее не могли посетить нотариуса, например, из-за болезни или длительной командировки;
• продавец квартиры состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. После заключения сделки купли-продажи он обращается в суд и заявляет о своей недееспособности в момент подписания договора.

Риски утраты жилья при покупке квартиры на вторичном рынке существенные. Чтобы минимизировать их, покупатель обязан затребовать у продавца архивные справки по формам 9 и 12, справки из ПНД и наркодиспансера. Также потребуется выписка из ЕГРН. Ее лучше запросить дважды: на этапе подготовки сделки и непосредственно перед подписанием договора.

Определенные риски сопряжены и с покупками жилья в новостройках. В основном они связаны с возможным банкротством или мошенничеством застройщика. Но эти риски практически нивелированы после введения эскроу-счетов.

Что лучше: новостройка или вторичное жилье

Однозначно ответить на этот вопрос невозможно. Каждому покупателю приходится самостоятельно решать, какие факторы важны для него. Кто-то делает выбор в пользу школы во дворе дома. Кому-то важно наличие парковки или гаражного комплекса в непосредственной близости. Можно столкнуться с тем, что рядом есть несколько крупных торговых центров со всеми необходимыми магазинами. Но этот плюс «компенсируется» бесконечным гулом от сотен машин, постоянно заезжающих на стоянку рядом с ТРЦ или выезжающих на дорогу. Это же относится к наличию/отсутствию ремонта. Кто-то предпочитает получить квартиру, в которую можно сразу вселиться. Для другого важна возможность обустроить все по своему вкусу. В любом случае следует внимательно изучить документы, предоставленные продавцом. Не менее важно тщательно осмотреть выбранный объект, не оставляя без внимания трещины в стенах, отсутствие ремонта в подъезде, окна, требующие срочной замены, следы протечек на потолке и т. д.

Заключение

Новостройкой считается жилье, у которого еще не было владельца. «Вторичка» — это квартира с историей перехода права собственности. Что покупать, каждый решает самостоятельно. Ипотечные кредиты на новостройки выдают по более низким ставкам. Минусом же можно считать полное или частичное отсутствие социальной инфраструктуры, как минимум, в первые годы после сдачи дома в эксплуатацию. Вторичное жилье также имеет свои преимущества. Например, можно выбрать квартиру с качественным ремонтом, закрытой территорией, хорошей школой в непосредственной близости.