«Рекордные объемы ввода жилья»: как санкции влияют на российский рынок недвижимости

Фото: news.myseldon.com

Что такое недвижимость? Прежде всего – крупный актив. Западные санкции, объявившие откровенную войну российской экономике в 2022 году, не смогли не повлиять на рынок, где эти активы играют главную роль. Впрочем, планируемый нашими западными «партнёрами» эффект экономической нестабильности так и не был достигнут. Начавшаяся на рынке недвижимости первоначальная паника прошла довольно быстро.

«Состояние аффекта»

Первой реакцией на дисбаланс, вызванный санкционными ультиматумами, было резкое падение спроса на квадратные метры и, напротив, небывалый рост предложений о срочной продаже жилья (в том числе элитного). Цены упали на 10, а где-то на 15 процентов. Сложившейся ситуацией умело воспользовались дальновидные «игроки», выгодно вложив активы во внезапно подешевевшую недвижимость. На порядок снизилось не только число сделок купли-продажи, но и количество ипотечных кредитов.

Повышенная ставка Центробанка и экономическая неопределённость заставили многие семьи в корне поменять планы. Так, в апреле 2022 года продажи первичной недвижимости сократились в три раза. Такие данные были приведены в докладе Центробанка. Впрочем, уже к июню злополучного 2022 года ситуация начала проясняться. Процентная ставка снизилась, а вслед за ней начался спрос на ипотечное кредитование. Этому способствовали льготные государственные программы, в том числе «Ипотека для семей с детьми», «На строительство дома» и пр. Девелоперам предоставили субсидии на кредиты. Ещё был введён мораторий на выплату покупателям неустойки при срыве сроков строительства.

Спустя четыре месяца после введения санкций управляющий партнер «Knight Frank Russia & CIS» Алексей Новиков в одном из интервью изданию «Рамблер» охарактеризовал рынок недвижимости как устойчивый.

Если активность иностранных инвесторов продолжает снижаться, то российских – стабильно растёт. В ближайшее время совокупный объём инвестиций превысит показатели последних лет, — подчеркнул эксперт.

Аналитик Юрий Кочетков в конце 2023 года назвал рынок недвижимости «Всё ещё самым выгодным вложением средств»:

Банковские вклады может накрыть инфляция. Приобретать жильё в этом смысле гораздо безопаснее. Если сопоставить риски и бонусы, недвижимость на данный момент – самый идеальный вариант сохранения средств. Две стороны «жилищной медали».

К концу 2023 года стало ясно, что прогнозы Алексея Новикова оправдались не в полной мере.

Частный инвестор Николай Валюх в своём обзоре констатировал:

Подорожание квартир стало минимальным за последние 4 года: на первичном рынке рост составил 7%, на вторичном – 9%. Безусловно, это хорошо для тех, кто покупает, но не для тех, кто продаёт.

Те, кто вкладывал деньги в валюту, заработали больше инвесторов, делающих ставку на жильё. При этом рублёвая доходность от квартирного бизнеса остаётся весьма неплохой: 143% на первичном рынке и 84% – на вторичном.

Все мыслимые рекорды побило ипотечное кредитование: до 6,3 триллиона рублей (относительно 2021 года рост составил 40%). Причём теперь люди предпочитают брать в ипотеку новое жильё, на которое приходится 40% от всех оформленных займов. Заметно выросла доля льготной ипотеки (до 60%), но при этом в некоторых российских семьях ежемесячный платёж получился больше, чем зарплата.

Министр строительства Ирек Файзулин пообещал российским застройщикам поддержку с июля текущего года, когда будет отменена безадресная льготная ипотека. Вместе с тем программы «Материнский капитал» и «Семейная ипотека» продлены до 2030 года.

2024 год: жилья много, но стоит ли его покупать?

Наступивший год ознаменовался очередным «сюрпризом»: ставка по ипотечным кредитам поднялась до 13-14%. Цены на новое жильё выросли на 20%, на дома и квартиры вторичного рынка, напротив, несколько снизились. Президент России Владимир Путин отметил, что строительная отрасль в прошлом году вышла «на рекордные объемы ввода жилья». Он назвал рынок недвижимости «затоваренным» и констатировал, что в связи с этим темпы строительства придётся несколько снизить.

По данным Росстата, в 2022 году в стране, участвующей в проведении СВО и «страдающей» от санкционного давления, было построено и введено в эксплуатацию рекордное количество жилья – больше 100 млн квадратов. Но, к сожалению, на сегодняшний день практически половина из этого остаётся невостребованной покупателями. Обращаясь к кабинету министров, лидер страны отметил, что следует поддерживать долгосрочное устойчивое развитие строительного сектора и стимулировать у населения спрос на жилье. Обращение Президента стало руководством к действию: благодаря льготным госпрограммам в 2023 году 130 тысяч российских семей смогли решить наболевший квартирный вопрос.

На недавнем заседании коллегии Федеральной службы безопасности Владимир Путин уверенно заявил, что ведущие российские строительные компании продолжают активно развиваться, несмотря на санкции:

Власти ряда стран и спецслужбы создают нам определённые препятствия в виде незаконных санкций и нечестной конкуренции. Но это просто немного отодвигает сроки реализации наших проектов. В любом случае, все они будут успешно завершены.

В завершение речи президент призвал сотрудников ФСБ всячески поддерживать российский строительный бизнес.

«Без сиропа»

Аналитик Дмитрий Щегельский прогнозирует ухудшение ситуации с недвижимостью к середине 2024 года. Но связывает он это не с санкциями и СВО, а с прошедшими выборами.

Количество выданных ипотечных кредитов с начала года уже снизилось в 2,5 раза. Параллельно растущей инфляции жильё будет только дорожать. Ключевая ставка Центробанка вырастет до 17%, а доллар – до 150 рублей. Поэтому «светлое будущее» на первичном и вторичном рынке – глубокое заблуждение.

Александр Белик в своём популярном блоге о недвижимости также рационально пессимистичен. По его мнению, американские санкции ударили по российскому рынку достаточно ощутимо:

Есть несколько крупных застройщиков, которые внесены в санкционные списки. Будут ли они конкурентно способны? Есть ли у них шансы на развитие? Однозначно – нет. Потому как страдает не только сама компания, но и все её партнёры, смежники. Кто захочет «дружить», сотрудничать с такими проблемными застройщиками? Плюс перекрытие поставок комплектующих: полное импортозамещение пока для нас нереально. Компании, которые помогают санкционным партнёрам с «параллельным импортом», очень рискуют разделить их участь.

Это прекрасно понимает и президент страны. Понимает, но не считает поводом для паники. На одном из заседаний Президиума Государственного Совета Путин призвал «не терять темпов развития ключевой отрасли в условиях санкций»:

Мы вместе должны искать и находить все возможности для того, чтобы поддержать отечественных производителей стройматериалов. Наша задача довести их долю на нашем рынке до 95%. Как вариант – формировать партнерства, чтобы стройпредприятия вместе вкладывались и в НИОКРы, и в разработку такого оборудования, гарантируя отечественным поставщикам постоянные масштабные заказы на перспективу.

Здесь можно будет использовать площадки новых промышленных кластеров с привлекательным режимом и промышленную ипотеку. В свете последних событий (в том числе, последнего Послания Президента Федеральному собранию) есть все основания полагать, что Правительство Российской Федерации взяло курс на национализацию жизненно важных ресурсов страны, в том числе в сфере недвижимости.

Что «сломало» рынок недвижимости

Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева утверждает, что российский рынок недвижимости «сломала» льготная ипотека. Вернее, не она сама, а ужесточение требований к её получению:

Повышение обязательного первоначального взноса с 20 до 30%, а также снижение максимальных лимитов для столичных регионов с 12 до 6 млн рублей отбили желание приобретать жильё у многих покупателей. А менять условия на более выгодные Центробанк, похоже, не торопится.

Полный прогноз экспертов в цифрах можно посмотреть здесь.

«Не боимся мы волка и сову»

Так или иначе, на данный момент ситуация на российском рынке недвижимости хоть и не проста, но вполне стабильна. Ни санкции, ни проведение СВО не смогли снизить спрос на жильё. Люди продолжают покупать и продавать. А санкции... Ну, что ж – чем бы западное «дитя» не тешилось, лишь бы Россия росла и процветала.