Стоит ли покупать новостройку сейчас или подождать: выгода и ипотека

Фото: colodu.club

В 2024 г., на первый взгляд, на рынке недвижимости сложилась благоприятная ситуация: предложения застройщиков превышают спрос на квартиры в новостройках и вторичное жилье. Казалось бы, самое время вкладывать деньги в недвижимость. Но так ли это на самом деле? Рассмотрим далее.

Как обстояли дела с ипотекой в 2023 г.

По мнению экспертов IRN.ru, ситуация с покупкой новостроек или заключения договоров долевого участия (ДДУ) еще с 2023 г. сложилась крайне нестабильная. С апреля 2022 г. на рынке недвижимости наблюдается стагнация, связанная с геополитической ситуацией и колебаниями ключевой ставки.

К концу весны 2023 г. положение не изменилось. В материалах портала Банки.ру обозначены факторы, повлиявшие на такое состояние продаж квартир в новостройках:

• субсидированная ипотека под 8% стала практически недоступна;
• первоначальный взнос по ипотеке вырос до 30%;
• максимальная сумма, составлявшая ранее 12 млн руб., снизилась до 6 млн руб.;
• с 30 мая 2023 г. по ссудам, выданным кредитными учреждениями под ДДУ, нужно формировать резервы, поэтому им стало невыгодно выдавать ипотечные кредиты под 0,1%;
• ключевая ставка в 2023 г. колебалась с 7,5 до 20%.

Все это спровоцировало рост цен как на квартиры в новостройках, так и на вторичное жилье.

Анализируем первую половину 2024 г.

В 2022–2023 гг. ставки по ипотечному кредитованию напоминали американские горки. Наконец, 7 июня 2024 г. ставка была зафиксирована на уровне 16% (как и в декабре предыдущего года). Такие показатели держались всю первую половину 2024 г.

По данным портала ДОМ.РФ, за первое полугодие отмечено сильное сокращение объема выданных ипотечных кредитов: всего выдано менее 1,4 млн ссуд на сумму до 5 трлн руб. (для сравнения – за тот же период 2023 г. было выдано 2 млн кредитов на 7,8 трлн руб.) А с завершением льготной ипотеки с 1 июля 2024 г. планируется еще большее падение спроса на новостройки.

Планы правительства свернуть субсидирование ипотеки вызвали бум на рынке недвижимости в апреле – мае 2024 г., что в свою очередь привело к росту стоимости недвижимости в новостройках. Причины завершить субсидирование ипотечных кредитов достаточно веские. Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко заявила, что доступность ипотеки не означает доступности жилья, а из-за роста цен людям стало сложно купить квартиру даже по льготной ставке:

«Из-за льготной ипотеки рост цен на квартиры сильно опередил рост доходов людей, сроки кредитов выросли так, что фактически стали пожизненными. На компенсации банкам по льготной ипотеке идут огромные деньги из бюджета, а спекулянты набрали себе по пять-шесть таких кредитов. Платить за них своими налогами вынуждены все граждане, даже люди с низкими доходами».

Таким образом, рост цен на недвижимость «съел» всю выгоду от предоставления ипотечных кредитов по государственным программам. Это хорошо видно на аналитическом графике, который представил «Сбериндекс»:

Фото: Данные от sberindex.ru

Государственные программы изначально были направлены на поддержку и развитие строительной отрасли. В результате рынок недвижимости сильно сместился в сторону покупки жилья в новостройках. К маю 2024 г. разрыв в ценах на вторичное жилье и квартиры в новостройках составил более 45% (в 2020 г. он составлял 25%).

Такая ситуация несет дополнительные риски как для будущих собственников жилья (уже при покупке они теряют часть стоимости, так как жилье переходи в разряд вторичного), так и для кредитных учреждений – они рискуют не получить всю сумму займа при реализации залога.

Фото: Данные от sberindex.ru

Какие программы господдержки останутся после 1 июля 2024 г.

При условии приобретения квартиры в новостройке для населения до 2027 г. сохранены несколько льготных программ ипотечного кредитования. Наиболее актуальные:

• Использование материнского капитала для первоначального взноса;
• Частичное погашение задолженности по ипотеке (до 450 тыс. руб.) многодетным семьям;
• Сельская ипотека под 3% годовых (бессрочная программа);
• Семейная ипотека под 6% (до 2030 года) для семей, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет;
• Дальневосточная ипотека от 1,7% до 2% (до 31 декабря 2030 г.);
• Программа поддержки IT-специалистов от 4,7%;
• Военная ипотека.

Но существенное ужесточение правил выдачи ипотечных кредитов, по мнению экспертов приведут к существенному сокращению ипотечного сегмента как на рынке новостроек, так и на рынке вторичного жилья. При этом снижения цен на квартиры в новостройках ожидать не приходится. Высокий уровень инфляции, а следовательно, и финансирование строительных компаний под высокий процент не позволяет снижать стоимость нового жилья застройщиками.

Такого мнения придерживаются топ-менеджеры компаний-застройщиков. По словам Элины Ханнановой, директора по продажам ГК «Гранель», на первичном рынке ожидается некоторая стагнация, но подорожание строительных материалов и энергоносителей не позволяет уменьшить себестоимость строительства, а значит и цены на первичное жилье.

Покупать или копить?

Решение о том, брать или не брать ипотеку, каждый принимает самостоятельно. И на намерение взять ипотечные кредит зависит от многих обстоятельств. Если человеку необходимо улучшить жилищные условия, у него есть накопления на первоначальный взнос и возможность оплачивать кредит ежемесячно, то, скорее всего он будет рассматривать вопрос об оформлении ипотечного кредита. Другое дело, если приобретение новостройки рассматривается как некая инвестиция.

К началу 2024 г. объем невостребованных квартир в новостройках увеличился на 7% и составил около 72,5 млн. кв. м. По мнению аналитика ФГ «Финам» Полины Щукиной, ожидать рост спроса во втором полугодии 2024 г. можно только при условии снижения со стороны ЦБ ключевой ставки. Инвесторам важно вкладывать деньги при стабильных условиях: цен на новостройки, ипотечной ставки и спроса. Но в данных условиях сложной экономической ситуации стабильности ждать не приходится, поэтому есть риск, что цены на первичное жилье будут искусственно завышены.

По мнению управляющего директора NF Dom Натальи Сазоновой, инвестиции в недвижимость – довольно консервативный инструмент получения дохода (или сохранения капитала). Ипотека с целью покупки жилья в новостройке – долгосрочное вложение. К тому же существует риск потери дохода из-за высокой инфляции.

Другими словами: сохранить деньги можно, но вот приумножить капитал вряд ли получится. К тому же переизбыток предложений затрудняет выбор наиболее ликвидного вложения в новостройку.

По данным портала Банки.ру, для привлечения вкладчиков большинство банков подняли ставки по вкладам и депозитам до 19-20%. В то же время ставки по ипотечному кредитованию – от 16,5% до 18%, а для заемщиков с высокими рисковыми показателями ставка может быть увеличена до 20%. То есть, приобретая новую квартиру в ипотеку, за 15 лет инвестор переплачивает ее стоимость в три раза.

Вряд ли можно ожидать подорожание жилья в таких размерах. Поэтому, по мнению гендиректора Accent Capital Марины Харитоновой, тем, кто рассматривает покупку недвижимости как доходное вложение лучше анализировать политику Центробанка по ключевой ставке. Ведь она и определяет и доход по вкладам, и ставку по кредитам. Когда ЦБ сможет достичь целевых показателей по уровню инфляции, начнут снижаться и ставки по депозитам, и проценты по кредитам. А пока ситуация нестабильна, более целесообразно положить деньги на вклад под высокий процент, и только после снижения ключевой ставки рассматривать приобретение недвижимости.

Новостройка в качестве источника дохода

По оценке экспертов РБК, основными долгосрочными стратегиями для инвесторов будут либо покупка новостройки на этапе строительства с целью ее дальнейшей перепродажи, либо приобретение жилья для сдачи в аренду.

Приобретение новостройки на этапе строительства

Начиная с 2022 г. привлекательность такого вида вложений значительно упала. По данным аналитического отдела ЦИАН, в Москве и области цена по ДДУ до окончательной сдачи дома в эксплуатацию повышается в среднем на 38%. Но, несмотря на высокий показатель удорожания, стоит иметь в виду, что реализовать готовую квартиру будет непросто. На это влияет ряд факторов:

• большое количество нераспроданных лотов у застройщика, когда строительство уже находится на завершающей стадии;
• трудности с продажей квартиры в новостройке по переуступке долга или в виде вторичного жилья (о разнице в ценах мы уже упоминали ранее).

То есть, по сути, за среднее время строительства (3-4 года), цена недвижимости возрастает примерно на 40%, но в итоге доход будет значительно ниже из-за разницы цен на первичное и вторичное жилье. К тому же не стоит забывать и о сопутствующих расходах на продажу – услуги риелтора, налоги, затраты на оформление договора.

Поэтому при планировании приобретения новостройки для последующей перепродажи имеет смысл проанализировать все риски, чтобы не остаться в минусе.

Приобретение жилья для сдачи в аренду

В городах-миллионниках в 2020-2021 гг. доходность от сдачи жилья в аренду составляла около 5%. В 2023 г. она упала до 4,5%, констатирует руководитель отдела «ЦИАН. Аналитика». Но это средний показатель, при расчете которого не учитываются риски (внезапный разрыв договора со стороны арендаторов в «низкий» сезон, порча мебели или коммуникаций).

Реальная доходность может и выше при хорошем состоянии квартиры и ее месторасположения. Если в квартире сделан нейтральный ремонт и она находится вблизи от транспортных развязок сдать ее будет проще. По словам А. Попова,главы компании Accent Capital, «сегодня для инвестиций выгоднее покупать небольшую квартиру без избыточной площади, но с хорошей планировкой и в удачной локации».

Брать или не брать квартиру в новостройке в ипотеку – личное решение каждого. Но не лишним будет проанализировать предложения разных банков, рассчитать сумму взноса на калькуляторе и взвесить все риски. А вышеизложенный материал поможет изучить мнения экспертов по вопросам рынка недвижимости.