Ужесточение отбора заемщиков по льготной ипотеке ожидается на рынке новостроек с 2026 года

Фото: banki.ru

С начала 2026 года рынок первичного жилья вступает в новый этап: прекращается действие повышенного бюджетного возмещения банкам по льготным ипотечным программам. С этого момента компенсация недополученных доходов кредитных организаций фиксируется и больше не будет увеличиваться даже временно. Для покупателей квартир в новостройках это означает изменение условий доступа к самым востребованным ипотечным инструментам.

Как следует из позиции Министерство финансов России, с 1 января возмещение банкам устанавливается на уровне 2 процентных пунктов по кредитам на покупку жилья в многоквартирных домах и 2,5 пункта — по индивидуальному строительству. Эти параметры будут действовать на весь срок выданных льготных кредитов в рамках «Семейной ипотеки», дальневосточной и арктической программ, а также ипотеки для ИТ-специалистов. В ведомстве исходят из того, что стоимость фондирования для банков снижается, а ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики позволит сохранить ипотеку без убытков для кредитных организаций.

Банковский сектор оценивает ситуацию сдержаннее. Ранее участники рынка неоднократно указывали на низкую рентабельность льготных программ. Около года назад многие кредитные организации начали вводить комиссии для застройщиков и выборочно участвовать в госпрограммах, объясняя это недостаточным уровнем компенсаций. Временное увеличение возмещения, введенное в 2025 году, частично сняло напряжение, однако с окончанием года надбавки полностью прекращаются.

Зампред правления Абсолют Банк Антон Павлов ранее обращал внимание на то, что сокращение компенсаций вынуждает банки ужесточать требования к заемщикам, чтобы сохранить маржинальность продукта. Теперь этот сценарий становится базовым: с нового года кредитные организации, по оценкам экспертов, будут внимательнее подходить к оценке доходов и долговой нагрузки клиентов, особенно при покупке жилья на первичном рынке.

Дополнительным фактором для спроса стал пересмотр условий «Семейной ипотеки». С февраля 2026 года оформить ее можно будет только один раз на семью, что уже привело к всплеску активности в конце текущего года. По данным ВТБ, в декабре объем выдачи ипотек оказался почти в два с половиной раза выше, чем годом ранее. Покупатели стремились зафиксировать условия до вступления новых правил в силу.

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что банки и застройщики готовятся к работе в изменившейся среде. Александр Перевозников из Tymy.Realty указывает на растущий интерес к комбинированным схемам кредитования и программам с дополнительным субсидированием от девелоперов. Для собственников и покупателей квартир в новостройках это означает, что льготная ипотека сохранится, но доступ к ней станет более избирательным, а сделки все чаще будут сопровождаться альтернативными финансовыми решениями.