Недострои и проблемные объекты Новосибирска

Фото: 2gis.ru

Отдавая предпочтение новостройкам, при выборе квартиры нужно оценивать ряд факторов, которые прямо или косвенно могут повлиять на своевременный ввод объекта в эксплуатацию. К ним относятся рейтинг застройщика и его положительный опыт выполнения обязательств перед дольщиками, использование законных схем приобретения недвижимости, например, заключение ДДУ, экономическая ситуация в регионе и ряд рисков, связанных с функционированием строительной отрасли. Нередки случаи, когда даже прозрачные схемы покупки у, казалось бы, надежных компаний, сопровождаются нарушением сроков договора или даже заморозкой строительства. Новосибирск здесь не исключение. В Новосибирске есть проблемные объекты и замороженные стройки, а также примеры успешного решения вопросов обманутых дольщиков.

Текущее состояние

Согласно данным единой информационной системы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, в общем реестре проблемных объектов числится 8 адресов. Основаниями для их включения в данный список служат установленные уполномоченными органами нарушения сроков завершения строительства или передачи квартир дольщикам.

Благодаря адресной работе региональных и федеральных властей в конце 2023 года Новосибирск вышел из топ-5 рейтинга субъектов с большим количеством долгостроев жилого фонда и переместился на 7 место подобного списка. Было завершено строительство комплексов по адресам Волховская ул., 31 (ЖК «Радуга»), ул. Бориса Богаткова, 253/1 (ЖК «Изумрудный город») и Есенина ул., 12/1. На последнем объекте работы велись больше 10 лет. Этот проект был реализован за счет привлечения бюджетных средств. Какие еще адреса остаются в списке проблемных новостроек города? Подробнее рассмотрим в статье.

Замороженные стройки

Фото: maps.yandex.ru

На карте города есть несколько объектов, строительство которых приостановлено по разным причинам: проблемы с документацией, банкротство строительной компании. Например:

• ЖК River House (Зыряновская ул., 51) – проект строительства разновысотного (20 и 21 этаж) дома от застройщика «БКП-7»;
• ЖК «Солнечный берег» (ул. Связистов, участок у дома 10) – комплекс жилых зданий комфорт-класса от НСК «Авантаж», состоящий из 6 готовых малоэтажных домов и нескольких высоток кирпично-монолитной конструкции. Из многоэтажных сооружений готов каркас только одного дома;
• ЖК «Новомарусино» – часть объектов масштабного строительного проекта (ул. Большая, 600/12, стр. 4/1, 4/2, 4/3, 4/4) от компании-застройщика «ДЖН»;
• ЖК «Дом на Бугринке» (Оловозаводская ул.) – 25-этажное жилое здание экономкласса от застройщика ЖСК «Держава».

Информации о возобновлении строительных работ по данным объектам не поступало.

Проблемные жилые комплексы

По информации Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска, в 2023 году в городе было введено в эксплуатацию более 1608000 квадратных метров жилья, или 1 121 объект. По сравнению с предыдущим годом это число выше на 377 кв. м. При этом общая площадь жилых квадратных метров в многоэтажных домах составила 1415477 (119 домов). Среди них есть и объекты, ранее имевшие статус «проблемных», например, ЖК «Радуга».

По каким городским адресам нерешенными остаются вопросы с завершением строительства? Их список подготовлен на основании реестра проблемных объектов Минстроя России. Он состоит из 8 адресов. Пять из них находятся на стадии рассмотрения дела, по трем принято решение о завершении строительных работ:

• ЖК «Парадиз» (ул. Журинская, стр.37) – 27-этажный жилой дом (ООО «Брик»), введена процедура по банкротству застройщика;
• Ул. Вилюйская, стр. 5 (по генплану) 5 этап строительства – Фондом развития территорий принято решение о завершении строительства в соответствии с 218-ФЗ;
• ЖК «Покровский» ул. Дуси Ковальчук, 242/1, блок-секции 1,2 – введена процедура по банкротству фирмы-застройщика. Привлечение инвестора субъектом Российской Федерации;
• ЖК «Покровский» ул. Дуси Ковальчук, 242/1, отдельно стоящая автостоянка – введена процедура по банкротству. Привлечение инвестиционных средств;
• ЖК «Покровский» ул. Дуси Ковальчук, 242/1, здание №3 по генплану – введена процедура по банкротству компании-застройщика, для завершения работ реализуются мероприятия по привлечению инвестора.

По следующим проектам нарушены сроки окончания строительства более чем на 6 месяцев (214-ФЗ ч.1.1 ст. 23.1). Фондом развития территорий принято решение о завершении строительства:

• Ул. Дуси Ковальчук, 378/1 стр, дом №2 (27 этажей) по генеральному плану;
• Мкр. Закаменский, 13;
• Мкр. Закаменский, 11.

Городские власти совместно с правительством проводит адресную работу для сокращения количества объектов с подобным статусом.

В целях решения вопроса о восстановлении прав граждан – участников долевого строительства могут приниматься следующие меры поддержки:

• выделение средств на завершение работ специально созданными территориальными Фондами;
• завершение строительства силами другой компании с привлечением инвестиционного финансирования;
• рассмотрение вопроса о предоставлении денежных компенсаций.

Выбор в пользу того или иного механизма зависит от нескольких условий – наличия и соответствия разрешительной документации, стадии строительства, финансовых возможностей компании-девелопера, правового статуса и наличия документально подтвержденных договорных отношений между продавцом и покупателем.

Нарушение срока сдачи жилых домов

Фото: dev.smssnsk.ru

Неисполнение обязательств по своевременной передаче ключей грозит застройщику неустойкой, сумма которой рассчитывается исходя из доли (1/150) ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Суммарный период учитывает все дни с даты предполагаемой передачи ключей до фактической в соответствии с подписанным актом приема-передачи. В городе есть ряд примеров, когда ключи были переданы новым владельцам с задержкой:

• ЖК на ул. Кавалерийской, 31;
• ЖК «Бирюзовая жемчужина» на ул. Сухарной, 107/1;
• 18-этажный жилой дом в микрорайоне Закаменский, 12 стр.;
• Высотный дом (19 этажей) по адресу ул. Кропоткина, 130/6;
• Дом на улице Галущака, 15;
• Одно из самых высоких жилых зданий города – 27-этажный дом по адресу ул. Зорге, 229/1.

Большая часть приведенных в списке объектов строилась более 5-7 лет. По некоторым адресам строительные работы велись порядка 10 лет. За этот существенный период удалось найти пути решения достаточно сложных задач по определению источника финансирования, оценке состояния недостроенных сооружений и проверке актуальности сопроводительной документации.

Заключение

С каждым годом реестр обманутых дольщиков и проблемных объектов жилого строительства постепенно уменьшается. Это связано не только с проработкой каждого конкретного адреса и выявлением факторов, позволяющих исполнить обязательства перед участниками долевого строительства, но и с введением поправок в юридические и финансовые аспекты сопровождения сделок с жилой недвижимостью на первичном рынке. Это регулирование возможности привлечения денежных средств юридическим лицом согласно 214-ФЗ, а также введение системы расчетов между сторонами сделки с использованием эскроу-счетов, вывод финансов с которых доступен только после выполнения застройщиком определенных обязательств. Похожая тенденция наблюдается и в развитии строительной отрасли Новосибирска. Постепенно решая вопрос приостановки строительства некоторых объектов жилого фонда, удается снизить риск повышения социальной напряженности и обеспечить жильем дольщиков, приобретавших квартиры на законных основаниях.